Советы при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой.

Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении.

О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2019 году, пойдет речь далее.

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования.

Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало.

Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения.

В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации.

Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников.

Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни.

Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины.

При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый.

Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь;
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе;
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие;
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело;
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки;
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории;
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов;
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта;
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола;
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа;
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки.

Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН.

В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке.

Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом.

Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи.

Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке.

Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке.

В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку.

Читайте также  Копия лицевого счета на квартиру образец

Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта;
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа;
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Источник: https://room46.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно выбрать квартиру при покупке

Приобретение или смена жилья – это всегда серьезный шаг, который требует обдуманных, взвешенных решений. Такое событие случается не каждый день, поэтому логично, что к нему нужно добросовестно подготовиться заранее.

Покупатель должен внимательно относится к интуиции, но все же утихомирить свои эмоции, которые порой заглушают голос разума. К сожалению, как показывает практика не все люди опытны в вопросе приобретения недвижимости и могут совершить досадные ошибки, которые будут стоить им в лучшем случае части финансов.

Это происходит из-за отсутствия досконального понимания и знания всех этапов при покупке квартиры. Особенно это касается граждан, которые решили приобрести жилье в ипотеку. Они не всегда могут сориентироваться к кому обращаться, из каких бумаг состоит пакет документов, на каком этапе вносить денежные суммы.

Поэтому они ненароком могут оказаться в цепких лапах мошенников.

В этой статье мы расскажем,как правильно выбрать хорошую квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке.

  • Определяем ориентир: новострой или вторичка
    • Чем хорош, а чем опасен новострой
    • Преимущества и недостатки вторичного жилья
  • Как выбрать квартиру для покупки: анализ территории
  • Кто построил этот дом: выбираем застройщика
  • Чудеса архитектуры: оцениваем планировку квартиры и дома
  • Кто в теремочке живет или узнаем соседей
  • В качестве заключения

Определяем ориентир: новострой или вторичка

Сложно составить универсальный рецепт по выбору квартиры мечты, так как предпочтения у людей абсолютно разные и критерии соответственно тоже. Но есть ряд общих правил, которые стоит принять во внимание.

Для начало необходимо сузить поле своих поисков и определиться, готовы ли вы купить жилье не от застройщика или банка, а от предыдущих жильцов.

Для этого нужно оценить ситуацию с имеющимся капиталом и вашими личными вкусами, потому как плюсы и минусы есть у обоих вариантов жилья.

Чем хорош, а чем опасен новострой

На первый взгляд все очевидно и кажется, что квартиры в новостройках не могут иметь недостатков. Да, действительно, преимущества превалируют над ними.

  • новое жилье, без следов проживания прежних владельцев;
  • планировка помещений гораздо современнее, чем аналогичных квартир прежних лет, с каждым годом архитекторы совершенствуют оснащение подъездов, кубатуру квартир и расположение комнат;
  • зачастую новые дома не возводятся по одному, а отстраивается целый жилой комплекс или микрорайон со своей внутренней инфраструктурой. В таком скоплении домов проектировщики стремятся построить детский сад, поликлинику, что является учреждениями первой необходимости. Но кроме того, заботливые застройщик продумывают расположение магазинов так, что за продуктами или бытовой химией нужно буквально спуститься на первый этаж своего дома. Существуют жилые комплексы с организованной охраной территории, что радует молодых мам с детьми.

Но, к превеликому сожалению, без минусов не обходится ни одно явление, и недостатки у новостроек тоже присутствуют.

  • в первую очередь, это конечно же цена, зачастую за современные и комфортабельные условия приходится кругленькую сумму. Можно успокоиться единственным фактом, что год от года стоимость вторичного жилья тоже неизменно растет.
  • но существует минус посерьезнее вышеупомянутого – это некачественное новое жилье. Да такое тоже случается, недобросовестные застройщики предлагают покупателям жилье с трещинами, с бракованными стеклопакетами или продуваемыми лоджиями. Некоторые изъяны постройки видны не вооруженным взглядом, другие же ждут своего часа, чтобы стать неприятным сюрпризом для будущих жильцов уже в процессе ведения быта в такой квартире.
  • несущественным, но все же минусом можно назвать то, что полностью новые микрорайоны не обжиты, иногда частично пустуют. А также могут быть значительно удалены от удобного транспортного сообщения, поблизости может не оказаться остановки или даже самой магистрали. Но об этом нюансе вы узнаете, когда будете добираться до места просмотра вашего потенциального гнездышка.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Если с новым жильем все более или менее понятно, то ситуация со вторичкой обратная: а какие же здесь могут быть плюсы?

Начнем с преимуществ:

  • Цена у таких квартир, как говорится, красна. Среди большого количества предложений можно найти весьма комфортное жилье, в котором будут отлично сочетаться цена и качество.
  • Районы, как правило, обжитые и облагорожены людьми. Там где-то что-то было неудобно люди давно адаптировали под себя.
  • Еще одним плюсом является то, что раньше строили на века. Поэтому можно не опасаться недоброкачественного ремонта.
  • Квартира после осуществления сделки купли-продажи практически сразу готова принять новых хозяев.
  • Соседи всегда подскажут ближайшие и удобные маршруты до центра и прочих заведений, которые нужны для жизнедеятельности и досуга.

Минусы вторички:

  • Жилье может остаться после владельцев в не лучшем состоянии, некоторые места не пригодны к последующему проживанию вовсе.
  • Чтобы найти приемлемый вариант потребуется посетить немало квартир, так как объявления о продаже могут быть липовыми, а сами квартиры не соответствовать фото. Кроме того, некоторые существенные дефекты можно обнаружить только при просмотре.
  • Сама квартира может выглядеть неплохо, а вот дом может уже стоять на учете у аварийной службы, будьте внимательны и щепетильны в этом вопросе! Лучше всего, если закрались сомнения, спросить у соседей.
  • Район может находиться даже в центре города, но контингент далеко не обрадует новоселов, на это тоже стоит обратить внимание.

Как выбрать квартиру для покупки: анализ территории

Подбор квартиры можно доверить специалистам из агентства недвижимости. Риэлторы имеют наработанную базу и лучше ориентируется на рынке. Кроме того, они знают информацию, которая не лежит на поверхности. Но агенты берут за свою работу определенную сумму денег, что увеличивает стоимость жилья. Действовать самому хоть немного проблематично, но в финансовом отношение сподручнее.

Чтобы сузить поиск до масштабов квартиры, нужно сначала оценить преимущества и недостатки самого района, где находится жилой комплекс и конкретно дом.

Какие критерии являются определяющими при выборе района?

  • Не секрет, что города и другие поселения имеют свойства расширяться. Увеличиваются они как раз за счет прироста все новых микрорайонов и жилых массивов. Эти земли по сути являются не освоенными, чтобы они по-настоящему вошли в черту города, потребуется время. Если вас не пугает этот период освоения, то можете рассмотреть и эти варианты. Но будьте готовы к тому, что социальные связи района с городом только устанавливаются. Это сказывается на том, что возникают некоторые трудности с регулярностью хождения маршруток и иного общественного транспорта, а также не всегда с первого раза получается узнать к какой поликлинике прикреплен ваш дом. Поэтому оптимальным решением будет выбор жилья в прежней черте и в отдалении от промышленных зон, которые часто располагаются именно за городом.
  • На выбор района могут повлиять расположение вашей работы, учебы, мест, где вы часто любите гулять. Изучите транспортные развязки, посмотрите есть ли прямые маршруты общественного транспорта к вам.
  • Оцените внутреннюю инфраструктуру района, наличие магазинов и их ассортимент, а также свежесть продуктов. Это важно, так вам в любом случае придется в них отовариваться хоть изредка и по мелочи.
  • Уделите внимание и проверьте качество рекреационных зон. Если микрорайон стоит особняком, то будьте готовы к тому, что частым местом ваших прогулок и отдыха будет именно двор. Детские игровые площадки должны быть безопасны и исправны, а скамейки должны быть у каждого подъезда.
  • Достаточное количество парковочных мест тоже является большим плюсом.

Кто построил этот дом: выбираем застройщика

Вы обязаны узнать репутацию строительной компании, создавший дом, до покупки жилья. Эти сведения можно собрать на форумах, через консультации риэлторов, через общение с жильцами домов данного застройщика, посмотреть отзывы на сайтах объявлений.

Информация должна быть самой новой, потому что даже добросовестные компании могут изменить свою политику цен и качества.

Чудеса архитектуры: оцениваем планировку квартиры и дома

  • Важно оценить удобство деления жилплощади на комнаты. Мы крайне не советуем квартиры имеющие проходные рекреации. Обратите внимание на ширину и длину коридоров, это пути коммуникации. Они не должны быть слишком тесными, чтобы домочадцы не сталкивались в проходе.
  • Освещение тоже играет роль. Расположение квартиры с точки зрения сторон света: северной, южной, восточной и западной. Это принципиально для того, чтобы зимой вам хватало света, а летом вы не мучались от жары.
  • Обратите внимание на планировку санузла. Многие считают комфортным раздельные комнаты. Это особенно удобно, когда в квартире несколько жильцов.
  • Проверьте также различные системы: отопления, водоснабжения, трубы и проводку.
  • Не лишним будет посетить первый этаж, подвал и чердачное помещение. Потому что там тоже могут быть небольшие неисправности. Например, подвал может быть загрязнен и не отвечать основным санитарно-эпидемиологическим нормам.
  • Помещение под крышей тоже может таить массу сюрпризов. Проверьте это место на наличие живности и протечек в крыше.
  • Большим плюсом будет наличие на ступеньках, ведущих в подъезд, и на лестнице первого этажа удобного пандуса для детских колясок.
Читайте также  Заказать экспликацию квартиры из БТИ через интернет

Кто в теремочке живет или узнаем соседей

Почему это важно? Сомнительные, скандальные личности не лучшее соседство. Ведь вам придется оставлять свою квартиру пустой на время рабочего дня или в случае отъезда. Как снизить беспокойство по поводу сохранности своего жилья и имущества.

Придите пару раз под вечер в этот район, чтобы оценить контингент и посмотреть, кто гуляет на улице, кто сидит на скамейке. Можно побеседовать с кем-то доброжелательным на улице, можно разок постучаться к кому-нибудь в квартиру и побеседовать. Но с жильцами снизу, сверху и по бокам от вас – беседа крайне желательна.

В качестве заключения

Выбор квартиры довольно кропотливое дело, но, если вы учтете большинство нюансов, ваше дальнейшее проживание в ней будет доставлять вам только радость. Не стесняйтесь спрашивать, узнавать и беседовать с людьми.

Если в вашем окружении есть друзья или люди, сделавшее это важное приобретение, активно советуйтесь с ними. Помните, что правильно подобранная квартира хорошо, но еще более важно в каком она районе.

Райские условия жилой среды будут радовать вас и в случае приобретения скромного гнездышка.

Источник

Источник: http://domstoyka.ru/nedvizhimost/kak-pravilno-vybrat-kvartiry-pri-pokypke.html

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретение жилья – это серьезный процесс, требующий особого подхода. Расскажем, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание и чего стоит опасаться.

В первую очередь покупателю стоит насторожиться, если квартира часто меняла собственников. В этом случае на 90 % можно утверждать, что с недвижимостью что-то нечисто с юридической точки зрения.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:

  1. Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
  2. Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
  3. Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
  4. Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
  5. Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.

Выбор квартиры для покупки

Грамотный выбор квартиры – фундамент для успешного завершения сделки. Любой покупатель в первую очередь обращает внимание на качественные характеристики жилья:

  • желаемое количество комнат;
  • этажность здания;
  • район расположения;
  • наличие развитого транспортного сообщения;
  • наличие парковых зон;
  • характеристики дома;
  • качество ремонта.

Определив желаемые параметры, следует исследовать рынок недвижимости на предмет ценообразования. Не стоит «вестись» на жилье, предлагаемое по заметно сниженной стоимости. Скорее всего с ним не все корректно.

Еще одна крайность – очевидно завышенная стоимость. Чтобы не переплатить, проанализируйте цены на аналогичные объекты. Найти их можно в интернете или в местной газете.

Обязательно нужно осмотреть квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Переговоров по телефону недостаточно. При посещении жилья настаивайте на присутствии собственника.

Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор. Пообщайтесь с соседями. Плохие люди, живущие поблизости, могут отравить существование даже в квартире вашей мечты.

Проверка юридической чистоты

Это наиболее ответственный этап. От него зависит, будет ли сделка признаваться законной и не возникнет ли каких-либо неприятностей и посягательств на квартиру со стороны третьих лиц.

Проверить нужно все – от корректности оформления документов до наличия долгов по коммунальным платежам. Остановимся на этом подробнее.

Документы

Какие документы нужны от продавца:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, если имущественные права возникли с 2017 года;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда и т.п.;
  • кадастровая документация;
  • техническая документация из БТИ.

Это основные документы, без которых заключение сделки невозможно. Если квартира была приобретена на основании решения суда, посмотрите, когда это прошло. Срок исковой давности по гражданско-правовым делам составляет чаще всего три года. То есть до окончания этого периода возможно оспаривание решения суда третьими лицами.

Дополнительно требуйте:

  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку с лицевых счетов или справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • расширенную выписку из домовой книги.

Обратите внимание на наличие штампов и подписей на всех бумагах. В документах не должно быть описок и помарок. Если они есть – требуйте восстановления бумаг через государственные учреждения.

Продавец

Продать квартиру может только собственник или его представитель на основании генеральной доверенности, заверенной нотариально. Если имущество находится в совместной собственности, продавцов будет несколько.

Попросите продавца предъявить паспорт и сверьте его данные с тем, что написано в правоустанавливающих документах.

Если от имени продавца действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем. Вам важно убедится, что он действительно намерен продать квартиру и выдал доверенность. В дальнейшем вопросы можно решать с представителем, но познакомится с собственником нужно обязательно. Если вам отказывают – ищите другой вариант.

Нужно также проверить доверенность. Для этого посетите нотариуса, выдавшего документ.

Если собственником является несовершеннолетнее лицо, необходимо письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Без наличия этого документа сделка недействительна.

Когда продавец находится в браке, требуется согласие мужа/жены на проведение сделки, заверенное нотариально. Эта бумага нужна, если продаваемое имущество является совместно нажитым, то есть приобретенным по возмездным сделкам в период брака.

Прописанные лица

В идеале все зарегистрированные лица должны быть выписаны из жилплощади. В дальнейшем принудительная выписка будет возможна только по решению суда.

Требуйте предоставления расширенной выписки из домовой книги. Только в этом документе содержатся сведения о прописанных, но в данный момент не проживающих гражданах. К примеру, зарегистрированное лицо может отбывать наказание, проходить воинскую службу или находится в доме престарелых.

Подобные лица могут в дальнейшем заявить о своем праве на проживание в жилплощади даже после смены собственника. Выписать их можно только через суд.

Обременения и споры

Узнать о наличии обременений можно из расширенной выписки из ЕГРН. Если они есть, это подразумевает ограничение права собственности владельца квартиры.

До момента заключения договора купли-продажи все обременения должны быть сняты. Еще один вариант – прописать в договоре точную дату, когда они будут сняты. Подтверждением снятия обременения является свежая выписка из ЕГРН.

Если в отношении квартиры велись или ведутся судебные споры, узнать об этом можно в территориальном отделении суда или на официальном сайте ведомства.

Если жилье было получено по наследству, обратитесь к нотариусу, ведшему наследственное дело. Вам нужно подтверждение того, что других претендентов на квартиру нет.

Долги

Задолженность по коммунальным платежам должна оплачиваться тем лицом, которое ее допустило. Тем не менее, сотрудники ЖКХ часто незаконно пытаются получить деньги с нового собственника.

Обезопасить себя можно, потребовав предъявить справку об отсутствии долга. Еще один вариант – прописать в договоре, что продавец оплатил все коммунальные платежи и несет ответственность.

Перепланировка

Если в квартире была сделана перепланировка, нужно удостоверится, что она проведена законно. Для этого сверьте технический план из БТИ с тем, что есть в квартире по факту.

Лучше вызвать для этих целей сотрудника БТИ. Если перепланировка незаконна, собственника могут обязать восстановить исходное состояние за свои средства.

Оформление сделки купли-продажи

После проведения проверки можно заключать договор. Обычно это происходит в несколько этапов:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Выплата аванса или задатка.
  3. Подготовка документации к регистрации.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Сдача документов для регистрации.
  6. Окончательные расчеты.
  7. Получение выписки из ЕГРН и других документов на квартиру.

Первые два пункта нужны для закрепления достигнутой договоренности между сторонами. То есть, это юридическая гарантия того, что покупатель не откажется от сделки, а продавец не будет искать другого покупателя.

Лучше всего заключить договор о задатке (ст.ст.380, 381 ГК РФ). Тогда в случае отказа от сделки покупатель потеряет выплаченную сумму, а продавец заплатит ее в двойном размере. Факт передачи денег оформляется распиской. Внесенная сумма идет в зачет при окончательных расчетах.

Документы для регистрации перехода права собственности подготавливает продавец. От покупателя требуется только заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей и принять участие в составлении основного договора купли-продажи.

Передавать деньги следует только после государственной регистрации или одновременно с этой процедурой. О факте получения средств продавцом должна свидетельствовать расписка с указанием на отсутствие материальных претензий.

В указанную дату нужно явиться для получения готовых документов. С этого момента покупатель будет полноправным собственником.

Читайте также  Приобретение квартиры в ипотеку пошаговая инструкция

Мошеннические схемы и подводные камни

Аферистов на рынке недвижимости предостаточно. Рассмотрим, какие мошеннические схемы наиболее популярны.

Продажа квартиры по поддельной, отозванной или просроченной доверенности – частая ситуация. Требуйте встречи с собственником или удостоверьтесь в действительности доверенности в нотариальной конторе.

Жилье может продаваться по поддельному или украденному паспорту. Просите предъявить какой-либо другой документ дополнительно. К примеру, военный билет, водительское удостоверение.

Вас должно насторожить, если:

  • квартира перепродавалась много раз за короткий промежуток времени;
  • личность продавца вызывает у вас сомнения;
  • продавец скрывает информацию или не предоставляет документы;
  • квартира продается по доверенности;
  • цена на объект значительно ниже аналогов на рынке.

Если многоквартирный дом подлежит сносу, продажа квартир в нем запрещена. Подобные сделки будут признаны недействительными.

Предельно внимательными стоит быть, если квартира была получена по наследству. Обязательно убедитесь в отсутствии лиц, чьи интересы или права были нарушены.

Советы юриста

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обратите внимание на следующие нюансы:

  • количество собственников;
  • наличие среди собственников несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • кто прописан на жилплощади, где он находится сейчас и его готовность выписаться;
  • актуальность и корректность всех документов продавца.

Копируйте себе абсолютно все документы, касающиеся сделки. Задавайте вопросы и уточняйте все непонятные моменты. К дате заключения основного договора купли-продажи у вас не должно быть неясностей.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

В статье рассказано о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обращайтесь к профессиональному юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/sovety-yurista-pri-pokupke-kvartiry/

Как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке — Юридическая консультация

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

  1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
  2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
  3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

  1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
  2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
  3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
  4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
  5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно.

Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам.

Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

  1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
  2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
  3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

  1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
  2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
  3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
  4. Заключите договор и оплатите покупку.
  5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

  • Паспорт.
  • Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
  • Документы, подтверждающие платежеспособность.
  • Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

  1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
  2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
  3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
  4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
  5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
  6. Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену.

Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки.

Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы,  причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

 В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорт.
  • Купчую.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Источник: https://afina777.com/kak-oformlyaetsya-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: