Предварительный договор купли продажи квартиры подводные камни

Содержание

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком подводные камни

Предварительный договор купли продажи квартиры подводные камни

Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации.

  • Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть.

А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине.

Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец.
Важно До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10.

Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком подводные камни

Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.

  • Сроки действия бумаги.
  • Сведения о зарегистрированных в квартире.
  • Кем оплачиваются издержки.
  • Время регистрации основного договора купли-продажи.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств. Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка.

Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.
И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.

То есть, заключив предварительный договор, одна из сторон не считает необходимым соблюдать его условия, считая, что никаких серьезных последствий для нее в результате этого не наступит.

Однако, в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ в случае безосновательного уклонения от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд. И чаще всего суды подобные иски удовлетворяют.

Гражданского кодекса прямо говорится, что право собственность на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества, поскольку предварительный договор является лишь основанием для заключения основного договора купли-продажи.

Поэтому заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья или найти другого добросовестного инвестора (застройщика), который работает в соответствии с действующим законом, предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, зарегистрировав его в Управлении Федеральной регистрационной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, решать, конечно, вам.

Если вы решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вы должны предусмотреть в нем все условия, по которым будет в будущем заключен основной договор купли-продажи.

Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи(!) в обеспечение его исполнения.

Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.

В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору, на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями. То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы.

На практике часто получается так, что покупатели недвижимости в строящемся доме, не имея возможности в установленный срок заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности обращаются в суд.

Однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым.

В некоторых случаях суды признают право собственности покупателя на основании предварительного договора купли – продажи, объектом которых является объект незавершенного строительства, и, как правило, в тех случаях, когда по предварительному договору было выполнено большинство существенных условий, предусмотренных для основного договора, в частности произведена полная оплата стоимости приобретаемого жилья. Связано это с многочисленными нарушениями сроков завершения строительства; особенно актуально такое положение для Московской области.

ГК РФ.

Образец предварительного договора.

Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.

Четыре основных проблемы заключения предварительного договора купли-продажи дома

Первая проблема заключается в том, что подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из сторон договора ждет от него слишком многого.

Рассмотрим распространенный пример. Стороны заключают предварительный договор и включают в него пункт о внесении задатка. Покупатель передает продавцу задаток и… тут могут начаться проблемы.

Дело в том, что передача задатка по предварительному договору законом не предусмотрена.

Источник: http://pravogarant23.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-podvodnye-kamni/

Предварительный договор купли-продажи дома. Подводные камни

Предварительный договор купли-продажи дома. Подводные камни.

Предварительный договор купли-продажи дома заключается тогда, когда по каким-либо причинам стороны не могут непосредственно заключить договор купли-продажи.

Такая ситуация может возникнуть, к примеру, если у покупателя нет в наличии всей требуемой суммы, или у продавца не готовы все необходимые документы (не прошла процедура вступления в наследство, не получено на руки судебное решение и т.п.).

Несомненным плюсом заключением предварительного договора купли-продажи дома становится то, что и покупатель и продавец в будущем получают возможность заключить договор купли-продажи конкретного дома по понятной стоимости.

Однако, несмотря на достаточную распространенность  сегодня практики заключения предварительных договоров, далеко не все представляют себе его суть и зачастую не уделяют такому договору должного внимания. Это в итоге может привести к неприятным последствиям.

Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?

Чтобы правильно оценить возможные риски, следует, прежде всего, иметь представление о том, что из себя представляет предварительный договор и в какой форме его нужно составлять.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор обязует стороны заключить в будущем договор  передачи имущественных прав, оказания услуг или выполнения работ. То есть в нашем случае договор накладывает на стороны обязательство по заключению в будущем сделки с конкретным объектом недвижимости по заранее оговоренной цене.

Для того чтобы впоследствии договор считался действительным, следует тщательно придерживаться установленной законом формы составления договора согласно п.2 ст. 429 ГК РФ.

Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.

Как избежать проблем

Самое важное – это строго придерживаться формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все документы, на основании которых продавец владеет домом.

Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических. В том случае, если одна из сторон действует по доверенности, следует указать ее реквизиты и убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение сделки купли-продажи.

Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица, заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.

И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам достичь поставленных целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.

Источник: https://terres.ru/articles/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-podvodnye-kamni

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж».

С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ.

С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

Пдкп (warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий.

Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида.

В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ.

Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены.

Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам.

К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона).

Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей.

Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось».

А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного.

На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается.

Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте.

Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП).

С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию.

Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро.

Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта.

А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем.

В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать.

В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года.

Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств.

Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

  1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
  2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
  3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
  4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
  5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
  6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/opasnost-sdelok-po-pdkp-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Новостройки все новостройки

Какие риски таит в себе предварительный договор купли–продажи?

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Читайте также  Предварительный договор мены квартиры с доплатой образец

Схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

  • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
  • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
  • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин.

Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной».

Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП. Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее.

Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ.

Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона». Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом. В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

Источник: http://37re.ru/publication/article/464/

Предварительное соглашение – это излишество или необходимость?

Предварительный договор о купли-продажи недвижимости постепенно набирает популярность как в рядовых сделках между физическими лицами, так и в соглашениях, стоимость которых оценивается в суммах со множеством нулей. Постепенно предварительный договор о купли-продажи недвижимости навязывается одной из сторон, так как в большинстве случаев позиционируется исключительно как мера безопасности.

Такое представление о документе достаточно легко понять, ведь предварительное соглашение должно помогать сторонам более тщательно разобрать сделку, заверить о том, что соглашение в обязательном порядке произойдет, и таким образом оградить соглашение от возможных рисков.

Однако, на практике рядовой покупатель или владелец недвижимости, который решил продать свое имущество не представляет сущность договора, а также не принимает во внимание риски, которые он несет. Большинство даже задается вопросом о том, зачем вообще нужен предварительный договор о купли-продажи недвижимости.

В теории, предварительный договор о купли-продажи недвижимости должен вселять сторонам соглашения уверенность в том, что покупатель и продавец не передумают в последний момент, принеся таким образом дополнительные затраты, в том числе материальные.

На практике предварительный договор о купли-продажи недвижимости используется в том случае, если одна из сторон не в состоянии провести сделку на указанных заранее условиях, однако, крайне заинтересована в ней.

К примеру, если покупатель, ввиду различных причин, не может перевести всю сумму на счет продавца в данный момент, однако, крайне заинтересован в совершении покупки, а потому заключает предварительный договор о купли-продажи недвижимости и таким образом подтверждает непосредственно факт того, что сделка обязательно совершиться, через какое-то время. Таким поводов отложить сделку может быть множество, и не все из них природного происхождения. К сожалению, предварительный договор о купли-продажи недвижимости очень часто применяется исключительно в мошеннических целях, что и ставит под вопрос его целесообразность в сделке. Даже если принять во внимание тот факт, что непостижимым образом продавец заинтересован в своем покупателе не меньше, чем тот в его квартире, возникает вопрос, а почему необходимо это соглашение? Не уж-то, продавец не согласен подождать немного, без дополнительного бумагомарательства? Для того чтобы понять к каким рискам может привести договор о предварительной купли-продажи недвижимости необходимо глубже понять его специфику. Возможно, потенциальные подводные камни такого предварительного соглашения – это лишь выдумка?

Как уже упоминалось, главная задача такого соглашения – это подтвердить факт проведения сделки в определенном будущем, когда стороны проведут полномасштабное соглашение. Вопреки общепринятому мнению, предварительный договор о купли-продажи недвижимости не приводит к появлению дополнительных обязательств у сторон, кроме одного – провести сделку.

То есть, буква закона не ограничивает стороны в изменении объекта соглашения, неявных условий сделки и прочем. Кроме того, в некоторых случаях предварительный договор о купли-продажи недвижимости – это всего лишь необходимость, юридическая формальность, которая обеспечивает правовую позицию задатка по квартире.

В таких случаях, продавец согласен на совершение сделки только в том случае, если ему будет предоставлен задаток в установленном размере, а так как эта сумма денег нуждается в документальном подтверждении подписывается вышеупомянутая бумага.

Читайте также  Где хранится завещание на квартиру

При этом, в документе появляется упоминание о том, что продавец получил задаток в таком-то размере и обязуется провести сделку спустя установленное время за вычетом этих денежных средств.

Специфика предварительного соглашения

С юридической точки зрения предварительный договор о купли-продажи недвижимости – это специфическая форма документа, регулирующая взаимоотношения сторон во временной перспективе.

Во многом предварительный договор о купли-продажи недвижимости похож на аналогичные бумаги с экономическим подтекстом, а именно на фьючерсы. Составляется и оформляется эта бумага в письменной форме, так как продекламированные условия сделки устно никакого юридического веса не имеют.

При этом многие приходят к мысли о том, что даже если договор оформлен в письменной форме не стоит акцентировать внимание на контроле занесенных в него условий, ведь соглашение между сторонами было достигнуто, а, значите, не имеет смысла проводить мониторинг последующего процесса.

Зачастую именно это приводит к появлению конфузов, которые в лучшем случае заканчиваются денежными затратами со стороны покупателя или продавца.

Безусловно, мельчайшее условие заносить в предварительный договор о купли-продажи недвижимости не стоит, но и упускать из виду тот факт, что в бумаге нет одного из ключевых пунктов сделки нельзя. Среди прочего нужно удостовериться в том, что в договоре однозначно указан объект соглашения, его оценочное состояние, сумма, форма выплаты, срок заключения сделки, обязательства и права сторон.

Объект сделки должен быть крайне подробно описан. В будущем это может сохранить человеку его капитал и душевное спокойствие. Важно, заранее удостовериться в том, что заявленное имущество соответствует реальному отображению, и что именно эта квартира или дом будет фигурировать в дальнейшем соглашении.

В противном случае, если упустить из виду положение составляющих объекта в договоре вполне можно приобрести за кругленькую сумму совершенно иной объект, даже не упомянутый ранее. То же самое касается формы оплаты, положения дополнительных затрат, к которым относиться привлечение нотариуса, пошлина и прочее.

Чем точнее и официальнее будет договор, тем меньше зазоры для появления кризисной ситуации. Наконец, предварительный договор о купли-продажи недвижимости практически всегда нуждается в точных формулировках касательно времени заключения дальнейшего соглашения.

Не стоит подписывать договора на слишком долгий отрезок времени, никто не в состоянии гарантировать, что уже спустя месяц квартира или дом все еще будет интересна покупателю, ведь экономическое состояние экономики – это нестабильная и хаотичная константа.

Кроме этого, стоит упомянуть также положение специфических составляющих предварительного соглашения. Немаловажно занести в документ все данные касательно сторон соглашения. Номера и серии паспортов, адреса, телефоны и прочее.

Для многих это покажется излишком, однако, практика показывает, что это позволяет существенно снизить риск «потери» одной из сторон вместе с залогом и недействительной бумагой. В договоре также стоит отобразить положение штрафных санкций за уклонение от обязательства или его пролонгацию.

Порой это позволяет неуверенно продавца или покупателя, который откладывает до последнего немного подтолкнуть и совершению сделки. Кроме этого, иногда такой пункт снижает риск не заключения сделки вообще, который в таком соглашении всегда присутствует. Интересное положение у этой бумаги по отношению к нотариальному заверению.

Зачастую стороны не задаются вопросом о том, нуждается ли предварительное соглашение в нотариальном заверении, так как это чаще всего требуется и без упоминания закона. Однако, нотариальное заверение предварительного соглашения – это инициатива сторон и не более того.

Требовать его стоит в любом случае при этом пользуясь услугами своего или нейтрального нотариуса. Только при соблюдении этих требований форма предварительного договора может быть правомерной. Образец такой бумаги найти несложно, бланк доступен в интернете и рекомендуется ознакомиться с ним заранее.

Никогда не обходится без рисков

Не признать того факта, что предварительный договор удобен в том случае если заключен правильно и согласно всем требования юриспруденции, было бы неразумно. Однако, все же эта бумага не лишена своих подводных камней, с которыми, к сожалению, рядовой участник взаимоотношений на рынке недвижимости сталкивается все чаще.

В первую очередь – это риск проведения сделки не с тем объектом недвижимого имущества. Безусловно, касается это в первую очередь покупателя, который за свои деньги рискует получить не ожидаемую квартиру или дом, а полуразрушенное здание. Подменить объект в ходе заключения предварительного соглашение нетрудно, достаточно лишь расплывчато упомянуть о нем по тексту.

Если покупатель не проконтролировал этот момент, то велик шанс того, что факт мошенничества будет иметь место. К примеру, может быть незначительная помарка в адресе, на которую так просто не обратить внимания вовсе. Или же продавец вполне может предъявить «старый» техпаспорт с просьбой заключить предварительное соглашение и дать отсрочку на его замену.

На практике это привод к покупке за баснословные деньги недвижимости без ремонта или, к примеру, коммуникаций.

Не менее часто встречающимся является риск приобрести в ходе сделки квартиру, которая пребывает под арестом или залогом у банка, любой другой организации или же непосредственно государства.

Да, такое вполне возможно, ведь предмет предварительного договора – это не объект недвижимого имущества, а лишь обязательство провести сделку, где будет иметь место вышеупомянутая недвижимость.

Такое небольшое дополнение ко специфике предварительного соглашения могло бы предостеречь множество неправомерных действий со стороны владельца недвижимости, пребывающей под арестом или залогом. Однако, многие упускают из вида этот факт, ведь договаривались они о покупке квартиры, а не об обязательствах.

Проконтролировать также нужно тот момент, чтобы в квартире не были прописаны посторонние люди. Если речь идет о, к примеру, несовершеннолетнем, то новому владельцу квартиру придется смириться с новым жителем до момента, когда тому исполнится восемнадцать. Таких тонкостей у этого соглашения достаточно много, это и делает его крайне сомнительным на сегодняшний день.

Покупателю стоит обратить особое внимание на положение залога и других предварительны платежей по сделке, которая только должна произойти. По факту, продавец, безусловно, пребывает в некоторых обязательствах перед покупателем, уплатившем ему определенную сумму, однако, с юридической точки зрения – это всего лишь обеспечительный платеж.

То есть, затраты покупателя расцениваются как своеобразный жест доброй воли перед владельцем недвижимости, направленный на то, чтобы квартира в итоге досталась именно по этому соглашению.

Также это не мешает владельцу недвижимости брать сразу несколько залогов с разных людей, среди которых в итоге никто не является владельцем квартиры или дома. Для того чтобы не допустить такого покупателю важно понять, что именно он заинтересован в том, чтобы бумага в итоге была правомерной и достоверной.

Заключение соглашения, пускай, оно только предварительное должно происходить на равных условиях между сторонами. Важно отнестись к этому со всем возможным вниманием и интересоваться, вносить правки, дополнения. Образец соглашения, которое только будет подписано рекомендуется дать на ознакомление нотариусу.

Специалисты в этой отрасли подкованы в вопросах недвижимости и запросто могут ответить, как на вопрос о том, как взять ипотеку под материнский капитал, так и разрешить дилемму касательно непонятного пункта в тексте документа.

Уловка мошенников или жест доброй воли?

Положение предварительного договора о купли-продажи недвижимости сегодня неоднозначное. Многим этот документ в новинку, что часто приводит к конфузам и что гораздо хуже, к ситуациям с откровенным мошенничеством.

Будучи в теории индикатором безопасности сделки и жестом доброй воли, на практике это соглашение часто превращается в неоднозначное решение. Образец договора часто не принимается как должное и просто игнорируется.

Покупатель проявляет невнимательность, за что со временем расплачивается.

Однако, если принять во внимание специфику этого документа, проявить здоровую осторожность и внимательность, не боятся консультироваться со специалистами, то требование заключить предварительный договор не покажется угрожающим. Информация сегодня стоит очень много и не нужно бояться использовать ее, особенно, когда это во благо.

Источник: http://economyz.ru/predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: