Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Содержание

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры.

Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.

Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры — особенности и этапы сделки

Квартиры с перепланировкой чаще всего продаются со вторичного рынка.

Изменения бывают узаконенными или несанкционированными, ведь известно, что на перестройку внутри квартиры необходимо согласование с проектными организациями.

Читайте также  Квартира на 9 этаже плюсы и минусы

Если такового не имеется, риелторы утверждают: квартира просто теряет в цене и на неё трудно найти покупателя. Можно ли продать квартиру с перепланировкой? Рассмотрим подробно вопрос вопрос в этой статье.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Присутствие факта перепланировки само по себе не мешает продавать квартиру. Но по ЖК РФ (Жилищному кодексу РФ) новый владелец обязан узаконить изменения в течение 6 месяцев или привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий плану. Не осуществив этого, он не сможет продать квартиру в перепланированном виде следующему покупателю.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Законодательство запрещает также:

  • Удалять несущие стены;
  • Обрезать воздуховоды;
  • Вмешиваться в вентиляционную систему;
  • Переносить радиаторы в лоджию;
  • Соединять кухню, снабжённую газом, с иными помещениями;
  • Удалять конструкции сантехники;
  • Нарушать противопожарные и иные нормы;
  • Переносить газовые трубы.

Нужно учесть, что перепланировка предпринималась с целью улучшить пространство. Поэтому чаще изменения являются «плюсом», добавляя удобств. Но и это не всегда себя оправдывает. Ведь существуют покупатели, категорически не согласные на данные варианты, добавляющие хлопот. Все правила перепланировки квартиры вот тут.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

По мнению экспертов: вернуть вложения собственников в перепланировку удаётся лишь на 10 или 15%. При формировании цены жилья учитывают состояние помещения, качество ремонтных работ. «Переделка» не всегда поднимает стоимость, если не несёт функциональности.

Оформить имеющуюся перепланировку можно до реализации помещения. Допустим, БТИ не знает о ней. Тогда нужно заявить о переустройстве, как планируемом факте.

Необходимо сделать следующее:

  1. Позвать представителей проектной организации и попросить составить план, хотя изменения уже имеются;
  2. Проект передать в инспекцию по жилью с прилагающимися документами;
  3. Через месяц или 45 дней будет выдано разрешение на перестройку и журнал мероприятий, его нужно заполнить;
  4. Пригласить специалистов в конце назначенного периода, которые выдадут Акт готовности перепланировки;
  5. В БТИ запросить новый технический план.

Придётся потратить до 3 месяцев времени, но ситуация будет более выгодная.

Нормы при продаже квартиры с проблемами перепланировки регулируются законодательством:

  • Закон «О защите потребительских прав» № 2300-1;
  • ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Документы

Особенности сделки с незаконной перепланировкой таковы, что изменения всё равно придётся оформлять. В таком случае с документами возникнут сложности. Зачастую продажа такой квартиры невозможна.

Заинтересованной стороне приходится прибегать к другим сделкам:

  • оформлению дарственной,
  • передаче в наследство.

Получение разрешения может происходить в двух вариантах:

  1. До проведения работ.
  2. Узаконивание переустройства после ремонтного мероприятия.

Государственные структуры не всегда соглашаются одобрить изменения. Тогда придётся возвращать квартиру в прежнее состояние.

Для получения разрешения на переделку следует предоставить в администрацию района документацию:

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

«Переделка» не поднимает цену, если не улучшает функциональность.

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей?

Перепланировка может как увеличить цену, так и понизить стоимость квартиры. Ликвидности они добавляют лишь тогда, когда изменения подлежат согласованию. Как согласовать перепланировку квартиры, мы уже писали в отдельной статье.

Но в случаях, если имеет место незаконная перепланировка квартиры и ей нельзя придать законный статус, продать квартиру становится труднее.

В сегменте со средними ценами нестандартные особенности уменьшают количество покупателей.

Индивидуальные изменения, подлежащие согласованию с проектными организациями, должны быть обязательно узаконены перед продажей квартиры.
Это даёт возможность владельцам увеличить шансы на успешную реализацию своего жилья.

Можно ли продать с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа. Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

Итак, решив продать жильё с перепланировкой, действуем по следующим этапам:

  • Оцениваем масштабы изменений относительно проекта. А именно, перечисляем проделанные мероприятия, которые создали несоответствие конструкции параметрам по техническому плану БТИ. Это:
    • снос стен и появление новых перегородок;
    • образование или устранение дверных проёмов;
    • перемещение коммуникаций в одном из помещений.
  • Узаконена данная перестройка или нет? В первом случае дальнейшие вопросы отпадают, кроме того, что изменения проекта могут значительно снизить цену жилья. Результат, приведший к явному улучшению квартиры, расположит покупателей к приобретению и увеличит их число. А также стоимость может повыситься сверх рыночной цены.

Если перепланировка не узаконена, то покупатель должен быть достаточно грамотным, чтобы понять, что решение проблемы возлагается на него. Придётся потратить время и личные финансы, чтобы оплатить полную стоимость узаконивания перепланировки квартиры. Обычно на продаваемую квартиру делается скидка до 20%.

В случае, если нет изменений, запрещённых законодательством, покупатель может выяснить цену их согласования и оформления. А в последствии оплатить. Но специалист проектного агентства всегда укажет на те перестройки, которые невозможно узаконить. Тогда новому жильцу придётся самому восстанавливать первоначальный вид квартиры.

Узаконивание перепланировки в ряде случаев может повлечь штраф и административную ответственность:

  • Несанкционированная перестройка — административный штраф до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица выплатят до 5 тыс., а фирмы — до 50 тыс. рублей.
  • Нанесение вреда здоровью или имуществу — штраф 5 тыс. рублей для граждан, 50 тыс. для должностного лица, 300 тыс. для компаний.

Если изменения привели к необратимым последствиям для всей постройки, ситуацией займётся суд. Тогда помимо штрафа владельца принудят вернуть жильё в первоначальное состояние.

Как оформить продажу

Продажа переустроенной квартиры может происходить по двум вариантам:

  1. Реализация за наличные деньги. Если покупатель не заметил нарушений первоначального вида или согласен на покупку с ними, вполне можно заключить с ним договор. После передачи жилья ему в собственность на него возлагается ответственность. Соглашение будет заключено на основе плана БТИ (Бюро технической инвентаризации) по первоначальному виду жилья.
  2. Купля-продажа производится по ипотеке. Оценщиком выступает не только покупатель, но и представители банка, которые чаще всего не дают согласия на сделки относительно переустроенных квартир.

Следовательно, выставляя квартиру с перепланировкой на продажу, нужно обусловить её продажу лишь за наличный расчёт.

Рекомендации по продаже квартиры, обременённой перечисленными сложностями:

  • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
  • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
  • Исключить варианты продажи по ипотеке;
  • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.

Возможна ли продажа без согласования?

При наличии перепланировки, на которую не имеется согласования, продажа возможна лишь за наличные деньги. Ведь приобретение её по ипотеке будет проходить с участием представителей банка, которые не дадут разрешение на сделку. Кредит не будет предоставлен.

Возникнут следующие проблемы:

  • Трудно найти покупателя.
  • Необходимость регистрировать изменённую планировку или возвращать жильё в первоначальный вид.

Жильё реализуется, если покупатель согласится или не заметит перестройки. Ответственность будет возложена на него, как на нового собственника. Обычно предлагают скидку.

Риэлторы, помогающие клиентам реализовывать свои квартиры, обычно не требуют документы по узакониванию перепланировки. Специалисты предупреждают владельцев о трудностях, которые возникнут при продаже жилья, если в нём произведены изменения, не подлежащие согласованию.

Необходимо помнить: все сделки, проведённые с переустройством жилья в самовольном порядке, могут быть признаны не соответствующими закону.

Мнение специалиста о покупке и продаже перестроенной квартиры — в этом видео:

Заключение

Перестраивая планировку квартиры, владелец ещё не знает о том, что будет её продавать. Поэтому проживает в ней годами, не ощущая необходимости узаконивать изменения.

Но переоформление жилья на другого собственника может весьма осложниться. Продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов, реально.

Читайте также  Опись мебели при продаже квартиры образец

Необходимо сделать выбор: самому регистрировать изменения или возлагать проблему будущего владельца жилья посредством предоставления скидки в цене.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/s-pereplanirovkoj.html

Нужно ли узаконивать перепланировку — не несущих стен, при продаже квартиры, в нежилом помещении, 2019

Согласование перепланировочных мероприятий является залогом дальнейшего беспроблемного распоряжения недвижимостью.

Получение новых документов с исправленными показателями позволяют продать, обменять, подарить, наследовать объект без осложнений.

Виды

Перепланировка в помещении может быть признана либо законной, либо самовольной.

Самовольная переделка – это выполненные работы, которые причислены к списку перепланировочных, без согласования с органами местной власти.

Законная перепланировка в 2019 году является таковой, если перед началом работ было получено официальное разрешение из администрации города, а после окончания, были произведены все процедуры для получения обновленных документов.

Чем грозит незаконная

Незаконно выполненная перепланировка грозит собственнику:

  1. угрозой проживания в переделанном помещении;
  2. ухудшением санитарных условий;
  3. невозможностью распоряжаться недвижимостью без возникновения дополнительных сложностей в оформлении;
  4. сложность в получении страховки при наступлении страхового случая;
  5. невозможность оформить кредит путем заложения недвижимости с неоформленной перепланировкой.

Надо ли узаконивать перепланировку

Узаконивание перепланировки до ее начала дает возможность избежать многих ошибок с соблюдением норм и правил реализации процесса.

Оформить переделку, после того как она уже сделана также лучше, чем столкнуться с проблемой ее оформления при необходимости распорядиться недвижимостью.

При продаже квартиры

При продаже квартиры, также как и при любой другой сделке с ней, необходимо учитывать незаконно выполненную переделку.

Покупатель, не уведомленный о сделанной переделке в приватизированной квартире, вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать компенсацию через суд.

Если свободная планировка

При покупке квартиры со свободной планировкой необходимо помнить, что покупателя, скорее всего, обманут убеждениями о возможности делать перепланировку без какого-либо согласования.

На вопрос «нужно ли узаконивать перепланировку?» ответ однозначен и утвердителен, так как в любом помещении необходимо соблюдать все нормы и правила строительного и гигиенического характера.

В квартирах свободной планировки, на первый взгляд, больше возможностей для работ, но есть и ограничения, введенные автором застройки.

План БТИ

Для того чтобы не нарушить какие-либо запретные нюансы необходимо ознакомиться с планом БТИ и планом здания у застройщика, как правило, на них отображены все стены, которые не выстроены по факту в помещении.

Утвержденная

Согласование перепланировки мало чем отличается от классического процесса.

Главным отличительным моментом считается необходимость запроса плана здания у застройщика (на нем отображены все недовозведенные перегородки).

Сложные случаи

Перед началом работ, особенно если планируется расширение санузла и ванной комнаты за счет вспомогательной площади, нужно из плана застройщика убедиться обозначена ли какая-нибудь площадь в квартире как вспомогательная, ведь в плане может быть отображена только жилая площадь и площадь помещений мокрой зоны.

Способы продажи

Сейчас способов реализации недвижимости всего два:

  1. перед подписанием договора о продаже оформить уже сделанную переделку через суд;
  2. договориться с покупателем о том, что цена недвижимости будет снижена, но после оформления сделки новому владельцу придется оформить перепланировку.

Составить договор с покупателем

Договор о купле-продаже недвижимости должен отображать все нюансы, связанные с объектом, включая пункт о существовании самовольной перепланировки.

Подготовкой договора следует заняться перед продажей с привлечением юриста.

Подготовка такого договора исключает возможность продажи гражданам в ипотеку, т.к. банк не выдает кредит на жилье с обременением.

Оформить сделанную

Оформление собственником уже произведенной переделки, причем неважно, сделана она в нежилом помещении, в частном доме или в квартире, до начала оформления сделки по продаже недвижимости производится в зале суда.

Суд изучает все документы и принимает решение о признании переделки законной или о необходимости вернуть помещению первозданный вид.

Какие изменения не надо оформлять

При планировании реализовать свое имущество, собственник должен знать, нужно ли беспокоиться о согласовании уже проделанных ранее работ, ведь существует ряд мероприятий, которые не нужно узаконивать:

  1. замена окон или остекления балкона/лоджии;
  2. действия, связанные с изменением расположения или размера проемов с использованием не несущих стен;
  3. демонтаж и возведение на том же месте перегородки из легкого материала, например, из гипсокартона;
  4. замена крупной бытовой техники;
  5. замена сантехники, без изменения ее расположения;
  6. установка климатического оборудования.

Ограничения

Ограничения к перепланировке могут возникнуть по указанию авторов застройки и исходя из актов жилищного кодекса.

Например, ограничения действуют в связи с разработкой дополнительного санузла, двери из него могут выходить в жилую комнату, только если первый объект аналогичного назначения открывается из коридора.

Другим примером можно считать частичный демонтаж подоконного участка при объединении балкона или лоджии с другим помещением, он возможен, только если это не под запретом автора застройки, например, в монолитном доме такое разрушение допустимо, т.к. внешняя стена не является несущей.

Какие виды работ под запретом

Помимо ограничительных работ, которые при соблюдении условий могут быть реализованы, существуют работы, разрешение на реализацию которых не выдаются.

  1. Перенос отопительных батарей на лоджию/балкон.
  2. Демонтаж несущих стен.
  3. Усиление нагрузки на несущие конструкции здания (если задействована стена не несущая, то нужно убедиться, что не подвергается чрезмерной нагрузке пол)

Процедура согласования

Согласование перепланировки осуществляется в следующей последовательности:

  1. консультация по вопросу возможности реализации перепланировки.
  2. получение согласия от членов семьи и лиц, прописанных по адресу интересующего объекта;
  3. нужно убедиться, что соседи не против планируемых работ;
  4. взять документы на объект в БТИ;
  5. заказать проект в организации с допуском СРО;
  6. согласовать проектную документацию в инстанциях по обеспечению безопасности и поддержанию гигиенического состояния;
  7. написать заявление на получение разрешения и сдача всех документов в жил. отдел;
  8. получение разрешения и реализация работ по перепланировке;
  9. подписание акта о заверенном процессе переделки;
  10. внесение корректировок в документы и создание новых образцов свидетельств.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение

Основной инстанцией для согласования является жилищный отдел при администрации муниципального образования.

Правда, перед тем как получить из жил. инстанции разрешение необходимо будет посетить:

  1. БТИ;
  2. Проектный институт;
  3. Отдел МЧС;
  4. СЭС.

Стоимость услуг

Стоимость согласования имеет различия в зависимости от того в каком районе находится объект недвижимости, т.к. цены на услуги проектирования или на получение заключений из иных инстанций в Москве несколько выше.

По московским расценкам согласование перепланировки может обойтись в 30-150 тысяч рублей. Широкий диапазон цен связан с объемом работ, площадью помещения и сроками подготовки документов.

Законодательство

Процесс согласования перепланировки в Москве описан в Постановлении Правительства № 508 от 25.10.2011 года.

Источник: http://urpravo24.ru/nuzhno-li-uzakonivat-pereplanirovku/

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Перепланировка в квартире – явление частое, но далеко не всегда владельцы занимаются её официальным оформлением.

Дело это хлопотное и затратное, к тому же не на все переделки удаётся получить разрешение. Но при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой могут возникнуть трудности.

Правила перепланировки

Не любая перепланировка возможна, есть целый ряд требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение от всех контролирующих органов.

Если хотите обойти закон и вообще не согласовывать перепланировку, то должны помнить, что за это можно получить штраф, а главное – предписание убрать все произведённые в квартире изменения, вернув её в исходное состояние, а насчёт того, стоит ли затевать перепланировку с учётом всех ограничений – лишь вам решать.

Список запрещённых действий:

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций – это чревато снижением безопасности здания.
  • Нагружать их свыше установленных норм.
  • Изменять внешний облик здания, если оно относится к объектам культурного наследия. Для обычных домов также есть набор требований к изменению фасада, хоть они и возможны.
  • Уменьшать и тем более полностью убирать вентиляционные коробы.
  • Переносить ванные и туалетные комнаты так, чтобы под ними располагались жилые.
  • Аналогично нельзя размещать свою кухню под ванными и туалетами соседей сверху, или над жилой комнатой соседей снизу.
  • Перемещать вход в санузел в кухню либо жилую комнату (исключение – спальня, но только если это второй санузел).
  • Осуществлять перекрытие свободного доступа к вентиляционным коробам, сантехнике, счётчикам и так далее.
  • Отапливать балкон либо лоджию при помощи центрального отопления.
  • Площадь комнат после переделок должна быть не ниже минимально установленной.
  • С его же помощью нагревать тёплый пол.
  • Каждая жилая комната и кухня должны иметь доступ к естественному освещению.
  • Если на кухне установлена газовая плита, необходимо её отделение дверью.

Список получился немалый, способный отбить охоту к проведению перепланировки у многих. И он не исчерпывающий – какую-нибудь особенно экзотическую идею, даже и в этом перечне не предусмотренную, в жилинспекции также вполне могут отвергнуть.

Если говорить о том, что же сделать всё-таки можно, то здесь есть два варианта: простая и сложная перепланировка, они различаются тем, что во втором случае потребуется разрабатывать полноценный проект и вести инженерные расчёты, в первом же такой необходимости нет.

Простая перепланировка может включать изменение расположения внутренних перегородок, не являющихся несущими, и таким образом изменение конфигурации комнат: объединение, разделение, расширение одних за счёт части площади других.

Читайте также  Акт приемки передачи квартиры при покупке

А вот если необходим новый проём в несущей стене, либо требуется присоединить балкон, сделать жилое помещение из кухни (если их две), или же изменить фасад здания, и при прочих подобных изменениях – перепланировка будет считаться сложной.

Самовольная перепланировка

Перед тем как приступать к перепланировке, она обязательно должна быть согласована с местными властями, проект будет рассмотрен на соответствие приведённым выше требованиям.

Если он отвергнут, либо за согласованием вовсе не обращались, но при этом перепланировка всё равно проведена – она называется самовольной.

В результате её проведения над владельцем квартиры всегда будет висеть угроза, что она будет обнаружена, и ему придётся платить штраф, а также за свои средства проводить ремонт, чтобы вернуть жилищу изначальный вид.

Естественно, при продаже квартиры это ничуть не помогает, поскольку над следующим хозяином она будет висеть точно так же, и эти хлопоты энтузиазма потенциальным покупателям явно не добавят.

Но продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой все же возможна, но с определенными условиями.

Возможна ли продажа квартиры

Квартир с неузаконенной перепланировкой на территории России много. Сделки по их купле-продаже тоже возможны, хотя и могут возникать проблемы. Особенно сложной будет приобретение такой квартиры в ипотеку – но его мы ещё осветим отдельно, пока же о покупке в принципе.

Хотя при её оформлении и требуется привести в порядок документы, но если нет никаких посредников, внимательно следящих за их соответствием, а покупатель знает о незаконной перепланировке и понимает риск, особых препятствий к сделке нет.

Понятно, что потребуется снизить цену, да и в целом число доступных вариантов сокращается, а потому иногда перед продажей владельцы недвижимости всё-таки занимаются официальным оформлением перепланировки, после которого уже никаких вопросов к ним не возникнет. Если оно невозможно, то можно привести квартиру в соответствие с предыдущим планом, убрав изменения.

Как стоит поступить – привести квартиру в изначальный вид, узаконивать перепланировку или продавать так – определяется в каждом конкретном случае. На решение покупателей обычно влияют три основных фактора:

  • Результат перепланировки – если после неё квартира стала удобнее, то, наверное, не стоит возвращать всё как было. Наоборот, такое жильё иногда удаётся продать даже дороже.
  • Наличие скидок – если с удобством всё не так хорошо, можно попытаться привлечь людей, готовых покупать со сниженной ценой. Здесь уже стоит подумать о том, что выгоднее – давать скидку, узаконить перепланировку, или вовсе отменить её.
  • Есть ли возможность легализовать изменения – любой грамотный покупатель посоветуется с экспертом насчёт того, можно ли узаконить перепланировку, или же придётся всё переделывать. И если верен именно второй вариант, то тут продавцу уже придётся давать действительно большую скидку или решать проблему самостоятельно – ведь фактически он собирается продать неготовое жильё.

Риски покупателя

Понятно, что приобретают недвижимость, в которой была проведена, но не легализована перепланировка, в среднем менее охотно – ведь покупатель понесёт определённые риски.

Поскольку после приобретения все права на недвижимость перейдут к покупателю, он будет нести ответственность и за перепланировку тоже.

Это значит, что если впоследствии обнаружится, что квартира не соответствует плану, то его обяжут привести её в соответствие за свои средства.

Если перепланировка оказала негативное влияние на состояние дома в целом, или соседям был нанесён ущерб, то все последствия устранять будет также новый хозяин, а вовсе не предыдущий собственник, эту перепланировку сделавший.

То есть, формально можно доказать, что её провёл именно прошлый собственник, после чего найти его – если он признает этот факт, то и ответственность тоже будет возложена на него. Однако всё это обычно сложно реализовать, и потому ответственность приходится нести именно актуальному владельцу.

Если предписания надзорных органов не будут выполнены, то может последовать принудительная продажа жилья с публичных торгов, чтобы оно обрело нового владельца, не нарушающего жилищное законодательство.

Потому уклониться от расходов в данном случае никак не выйдет, и, приобретая квартиру, стоит учесть этот фактор.

Нужно проверять её на соответствие плану, и при обнаружении отклонений потребовать или узаконить новую планировку, или сделать скидку при продаже.

Даже если после выявления незаконной перепланировки будет признано, что никакой угрозы для безопасности здания она не несёт, необходимо будет пройти процедуру легализации, для чего потребуется собрать немало документов. Помимо этих хлопот, придётся заплатить штраф в размере 2 000 – 2 500 рублей.

Ещё один фактор риска – даже если незаконная перепланировка не вскроется, и с этим ничего не придётся делать, то проблема вновь даст о себе знать при следующей продаже.

Из-за всего перечисленного стоит тщательно проверить всю техническую документацию перед покупкой недвижимости, чтобы выявить любое несоответствие – по крайней мере, из-за него можно получить скидку. В целом же специалисты не рекомендуют приобретать такие помещения, поскольку в любой момент могут проявиться последствия.

Можно ли купить квартиру в ипотеку

Чтобы банк согласился на ипотечный договор, необходимо провести оценку жилья – здесь-то и выявится, что в ней сделана незаконная перепланировка.

Потому от сделок с привлечением банка в таких случаях лучше отказаться, или же озаботиться официальным оформлением перепланировки, и уже затем вернуться к варианту с ипотекой.

Зато в легализации перепланировки можно получить помощь банка, если он будет заинтересован в этом для дальнейшей ипотеки.

Оформление сделки

Происходит сделка схожим с обычной куплей-продажей недвижимости образом, её основными этапами будут заключение договора и регистрация перехода прав. Но всё-таки есть на этих этапах и определённые нюансы.

Заключение договора

В основном это стандартный договор купли-продажи, разница лишь в том, что в нём может быть оговорено наличие незаконной перепланировки, и то, что покупатель обязуется оформить её после проведения сделки.

Регистрация права

Чтобы провести её, потребуется технический паспорт. И здесь всё зависит от того, какой он давности – если ему более пяти лет, то необходимо оформить новый, после чего факт незаконной перепланировки и вскроется при его составлении.

Это уже будет означать, что у нового владельца недвижимости появились проблемы, тем не менее, если границы объекта не изменились, то его регистрация будет проведена, но в паспорте появится пометка о незарегистрированной перепланировке.

Способы легализации

Чтобы не иметь при продаже квартиры никаких проблем, связанных с незаконной перепланировкой, продавец должен озаботиться её легализацией.

Да, это вполне возможно – самовольно узаконить проведённую перестройку, и процедура в целом будет схожа с той, которую нужно было бы пройти при согласовании готовящейся перепланировки. Легализацией желательно озаботиться и покупателю, если он приобрёл квартиру с подобным обременением.

Способов узаконивания два: через местную администрацию либо через суд. Сначала стоит прибегнуть к первому из них, тем более что суд может просто не принять заявление, если до этого не был получен отказ местных властей.

Перед обращением понадобится внести изменения в техпаспорт жилья в соответствии с произошедшими модификациями, чтобы он стал соответствовать реальности. Для этого приглашается сотрудник БТИ, проводит осмотр и выдаёт заключение. После этого необходимо обратиться за чертежом перепланировки в одну из занимающихся подобными работами компаний.

Далее потребуется согласовать перепланировку во всех ведомствах, которых она касается – таких как Управление архитектуры, Санэпидемстанция и другие – о том, какие разрешения потребуется получить, можно узнать в жилинспекции. В неё же нужно обращаться после того, как все документы собраны – после их подачи будет вынесено решение относительно того, признавать ли перепланировку легальной.

Если оно оказалось отрицательным, то имеется возможность всё-таки получить одобрение перепланировки через суд.

Хотя о том, есть ли она в действительности именно в вашем случае лучше проконсультироваться с юристом, занимающимся подобными вопросами, чтобы не ввязываться в бесперспективную тяжбу.

Если окажется, что в жилинспекции просто перестраховывались, и правила нарушены при перепланировке не были (а такое случается), то суд вполне может вынести решение в вашу пользу, и вы добьётесь желанной легализации.

Отметим, что шансы на положительное решение жилищной инспекции выше, если проводить легализацию не постфактум, а перед перепланировкой. Потому иногда можно схитрить, и оформить всё так, будто перепланировка ещё не проведена, и получить на неё разрешение.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pereplanirovka/prodat-s-neuzakonennoj/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: