Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Содержание

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой — по ипотеке, 2019, без разрешения, риски

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Перепланировка способна улучшить организацию пространства в квартире, а значит, и поднять ее рыночную стоимость.

Но последнее – только в случае, если она была должным образом оформлена, в противном случае владельца, наоборот, ждут сложности.

Выясним, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и чем подобная сделка может грозить продавцу и покупателю.

Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Законная

Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.

В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.

Законная перепланировка позволяет беспрепятственно продавать жилье и не бояться штрафов и выселения.

Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.

Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.

Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.

Почему необходимо оформлять переустройство

Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:

  1. возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
  2. подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
  3. возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
  4. защита от штрафов и прочих возможных санкций.

Как согласовать

Порядок действий по согласованию перепланировки таков:

  1. оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
  2. создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
  3. подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
  4. при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
  5. оформление нового технического паспорта на квартиру.

Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:

  • желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
  • пакет документов неполный или неправильно оформлен.

При несогласии с отказом его можно обжаловать в судебном порядке.

Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.

Документы

При оформлении перепланировки потребуются:

  1. технический паспорт на квартиру.
  2. проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
  3. документы о праве собственности на квартиру;
  4. в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
  5. согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
  6. для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
  7. заявление установленного образца.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Однако Росреестр имеет право отказать в регистрации договоров купли-продажи жилья с несогласованными перепланировками и иногда действительно отказывает.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

С торгов

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

В этом случае бывшему хозяину возвращается стоимость за вычетом расходов на торги и судебные разбирательства.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

  • Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
  • При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Вид работ Стоимость (руб.)
Проект перепланировки От 15-20 тыс.
Разрешение от Мосжилинспекции Не менее 20 тыс.
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта От 20 тыс.

Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей ­+ затраты на госпошлины.

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Какие изменения не требуют оформления

Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.

Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:

  1. изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
  2. монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
  3. передвижение осветительных приборов;
  4. смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
  5. установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
  6. смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
  7. снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.

Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.

Что нельзя узаконить

Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.

Запрещенные виды перепланировок:

  1. демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
  2. любые перепланировки в аварийных домах;
  3. перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
  4. объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
  5. устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
  6. любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
  7. запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
  8. перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
  9. объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
  10. работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.

Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.

Что делать, если купили с неоформленными изменениями

Как ни старайся быть внимательнее и детально проверять всю техническую документацию на квартиру, но от риска пропустить не слишком масштабную перепланировку не застрахован никто.

Читайте также  Безотзывный аккредитив при продаже квартиры

Вариантов действий в таком случае несколько:

  1. если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
  2. разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
  3. когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.

Законодательство

  • Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2019 – 2019 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
  • Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
  • Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
  • Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2011 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.

Однако там в удобной форме собрана информация с ряда СНиПов и СанПинов, действующих на федеральном уровне.

Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.

Выводы

Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.

При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.

: «Переустройство и перепланировка квартир «

Источник: http://urpravo24.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями.

Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения.

Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть.

Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции.

И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Порядок действий при продаже такой квартиры в рамках действующего законодательства следующий:

  1. В первую очередь необходимо узаконить перепланировку, чтобы избежать впоследствии признания сделки купли-продажи недействительной.
  2. Нужно запросить в БТИ (бюро техинвентаризации) выписку из действующего техплана помещения, которая отражена в документах кадастра, оформленных на данную квартиру.
  3. Через интернет либо непосредственно в ГКН (государственном кадастре недвижимости) нужно получить кадастровую выписку, где указываются все технические особенности действующей планировки.
  4. С данными документами нужно обратиться в архитектурную службу местной администрации или независимую проектную организацию для создания проекта новой перепланировки.
  5. Проект нужно согласовать с администрацией, а копии его нужно представить в органы пожарного и санитарного надзора.
  6. После получения согласия администрации, утверждённый экземпляр проекта нужно передать в БТИ для внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения.
  7. Заплатив штраф при регистрации нового плана, нужно получить выписку из БТИ, где отражаются изменения, внесённые в результате незаконной перепланировки.
  8. Осуществляется продажа путём заключения обычного договора о купле-продаже, удостоверенного у нотариуса.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Не во всех случаях узаконивание перепланировки проходит так гладко. Для получения официального статуса нового плана помещения нужно, чтобы он соответствовал требованиям законодательства и нормативам строительства многоквартирных домов.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

После того как в БТИ будет передан новый, утверждённый в администрации проект плана квартиры, оно осуществит следующие действия:

  • внесёт соответствующие изменения в официальные технические данные квартиры;
  • составит техпаспорт на помещение снова;
  • проводит оценку изменений с целью установления новой инвентаризационной стоимости.

Оценка, однако, может быть осуществлена и кадастром. Провести данную процедуру может оценочная компания, но только после того, как БТИ составит техническую документацию снова.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.
Читайте также  Как грамотно продать квартиру самостоятельно

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

Продать такую недвижимость достаточно сложно. Требуемая скидка, чтоб убедить покупателя, может перевалить за 20%, что не совсем выгодно, учитывая тот факт, что официальное оформление обойдётся гораздо дешевле.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Потратив немного времени, можно сэкономить много денег. Для тех, кто желает продать помещение максимально выгодно обязательно нужно проводить узаконивание.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений.

По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Как продать квартиру с перепланировкой – незаконной, неузаконенной, по ипотеке

Порядок продажи городских квартир с незаконной перепланировкой регламентируется действующим в 2018 году на территории Российской Федерации законодательством, в частности Закон № 2300-1«О защите прав потребителей» определяет такую недвижимость к категории товаров ненадлежащего качества.

Любая сделка с самовольно перепланированным недвижимым имуществом может быть признана незаконной, в связи с чем представители закона обяжут продавца вернуть все денежные средства покупателю.

Именно поэтому собственнику такого объекта недвижимости необходимо действовать в рамках правового поля, чтобы предотвратить финансовые санкции и большие материальные затраты.

Как определить факт переустройства жилья?

Многие люди боятся самостоятельно заниматься продажей своих квартир, в которых сделана перепланировка, и обращаются за помощью в риэлторские конторы.

Некоторые недобросовестные риэлторы намеренно не говорят потенциальным покупателям о проведённых технических изменениях в жилых помещениях.

Чтобы не столкнуться в будущем с серьёзными проблемами, будущим владельцам квартир необходимо потребовать предоставить кадастровую документацию, данные которой можно сверить с фактической планировкой.

Во время такой проверки потенциальный покупатель сможет:

  • выявить незаконный факт переустройства жилья;
  • принять соответствующее решение относительно завершения или прекращения сделки купли-продажи такой квартиры.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Владельцы городских квартир часто задают вопрос: как продать квартиру с перепланировкой? Для того чтобы на него ответить необходимо ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями проведения такой сделки купли-продажи.

Следует знать, что стоимость городской недвижимости с узаконенной перепланировкой сразу возрастёт на 10%.

Продажа квартиры по документам, в которые не были внесены проведённые изменения, возможна будет по слишком заниженным ценам (приблизительно на 10-15% ниже рыночной стоимости).

Незаконной

Чаще всего у собственников городской недвижимости проблемы возникают при продаже квартир с незаконной перепланировкой.

Федеральное законодательство не запрещает проводить финансовые операции с такими объектами недвижимости, но в тоже время даёт право контролирующим органам признавать такие сделки недействительными.

После регистрации такой недвижимости новым владельцем, ему на руки выдадут свидетельство, в котором будет указано, что была сделана не узаконенная в установленном порядке перепланировка.

Оценка перепланировки

Для проведения оценки перепланировки собственник городской квартиры должен пригласить специалиста из Бюро технической инвентаризации либо независимого оценщика.

Специалист:

  • внимательно исследует объект недвижимости;
  • сверит фактическую планировку с данными, указанными в технической документации.

При выявлении любых расхождений сотрудник БТИ проведёт необходимые замеры и составит соответствующий акт.

После этого инженеры Бюро:

  • составят новый техпаспорт на квартиру;
  • проведут перерасчёт её оценочной стоимости с учётом внесённых изменений (может изменяться квадратура).

Порядок действий при продаже

При продаже квартиры с перепланировкой собственнику необходимо действовать в следующем порядке:

  1. Для исключения возможности признания сделки купли-продажи незаконной необходимо официально зарегистрировать перепланировку.
  2. Обратившись в Бюро технической инвентаризации, владелец городской квартиры должен запросить выписку о планировке, сделанную из кадастровой документации.
  3. В БТИ следует получить копию кадастрового плана, а также справку, в которой указаны все технические характеристики продаваемого объекта недвижимости.
  4. Собранный пакет документации нужно передать в местный отдел архитектуры и градостроительства. После составления проекта необходимо передать его на согласование в администрацию города, а после этого в СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.
  5. На финальной стадии регистрационных мероприятий собственнику придётся заплатить небольшой штраф и передать новый план в Бюро технической инвентаризации, для получения изменённой кадастровой документации.
  6. После узаконивания перепланировки собственник городского объекта недвижимости проводит обычную сделку купли-продажи, завизированную частным или государственным нотариусом.

Финальная часть сделки купли-продажи предусматривает регистрацию квартиры, после чего новые владельцы получат свидетельство о праве собственности (в течение 30-ти дней с момента подачи документов).

Необходимые документы

Для продажи городской квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику необходимо подготовить пакет документации, в который будут входить:

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
  • паспорт собственника квартиры;
  • паспорта покупателей;
  • платёжный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
  • акты приёма-передачи и т. д.

Последствия

Собственники городских объектов недвижимости, незаконно выполнившие в них перепланировку, могут в будущем столкнуться с серьёзными проблемами.

Если о произошедшем узнают контролирующие органы (их могут уведомить жильцы дома или управляющая компания), то владельцев таких квартир обяжут привести помещения в исходное состояние.

При отказе подчиниться требованиям жилищной инспекции, решение вопроса переместится в зал судебных заседаний.

Покупка жилья с неоформленным переустройством

Федеральное законодательство России обязывает всех собственников и нанимателей городских объектов недвижимости согласовывать перепланировку с соответствующими инстанциями.

Несмотря на это, сегодня существует возможность продать перепланированное жильё с неоформленным переустройством. Это можно сделать в том случае, если на момент совершения сделки срок действия технической документации, выданной БТИ, не превысил 5 лет.

Владельцу недвижимости не придётся вызывать техника и заказывать справку из Бюро технической инвентаризации.

Продавец обязан поставить в известность потенциального покупателя о том, что в квартире проведены незаконные изменения.

Единственной сложностью может стать нежелание покупателя приобретать объект недвижимости с незарегистрированной перепланировкой, так как после подписания договора купли-продажи вся ответственность за нарушения ляжет именно на него.

В дальнейшем незаконная перепланировка при продаже квартиры станет причиной признания сделки незаконной и подлежащей аннулированию.

На видео о продаже жилья с переустройством

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj.html

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Нередко на этапе продажи квартиры или после ее покупки обнаруживается, что в ней сделана незаконная перепланировка. И ее приходится узаконивать или возвращать в исходное состояние, в котором она должна находиться по плану БТИ. Далее мы расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, а также, что делать, если вы являетесь покупателем проблемной недвижимости.

В соответствии с Законом о госрегистрации права владения недвижимой собственностью, неузаконенное изменение планировки — это не повод для того, чтобы вам отказали в регистрации договора. Однако, как показывает опыт, Росреестр вправе дать отрицательный ответ на запрос совершения сделки с недвижимостью, если в схемах документации на нее есть изменения, которые помечены красными линиями.

Как обнаружить, что продается жилье с нелегальной перепланировкой

Иногда происходит так, что при реализации квартиры хозяева или риелторы скрывают данный нюанс. По этой причине тем, кто собирается приобретать жилье, стоит проверить имеющуюся на данный момент планировку с тем, что отмечено в плане БТИ. В случае противоречий лучше отказаться от покупки такого жилья или попросить продавца значительно сбросить цену.

Если вы все-таки приобрели его, то жилинспекция обязует узаконить перепланировку. Для этого собирается пакет бумаг, платится штраф. Если изменения не подлежат согласованию (ремонт сделан с нарушением строительных и иных норм), нужно будет придать квартире первоначальный вид. В любом случае вас ждут значительные денежные затраты.

Как оценить стоимость перепланировки при купле-продаже квартиры

Как правило, жилье с несогласованными изменениями в планировке оценивается на 10 % дешевле того, где все сделано согласно первоначальному плану БТИ. Если же перепланировка есть, и она узаконена, то стоимость жилья сразу возрастает на 10 %.

При покупке или продаже квартиры собственник или покупатель часто обращаются в проектную организацию, чтобы специалисты провели оценку стоимости согласования перепланировки.

Это необходимо, чтобы владелец мог узнать, за сколько можно продать жилье, а покупатель — в пределах какой суммы торговаться.

При консультации по телефону сложно сказать, сколько будет стоить узаконивание, поскольку владелец не всегда знает, сколько изменений было внесено в квартиру и какие из них подлежат согласованию. Так, простая замена линолеума на плитку уже считается перепланировкой. Если хозяин сказал специалистам проектной компании, что лишь перенес стену, а другие изменения не указал, то оценка окажется необъективной.

Читайте также  Какие документы должен иметь собственник квартиры

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Опишем два наиболее часто встречающихся варианта.

  1. Покупка недвижимости за наличные.

В таком случае за незаконные изменения отвечает новоиспеченный владелец, так как продажа проходила в соответствии с исходным планом БТИ. В таком случае цена недвижимости снижается в зависимости от того, во сколько обойдется новому владельцу согласование.

У продавца нет никаких рисков. Согласно документам, он продал жилье со старой планировкой, а новый владелец уже сам сделал ремонт с нарушениями законодательства. Хотя на деле он просто не потрудился изучить план и сверить его.

В таком случае покупателю следует убедиться, что перепланировка действительно может быть согласована, иначе придется отдать гораздо большую сумму на восстановление квартиры согласно плану, чем удалось выторговать у продавца.

  1. Покупка квартиры за ипотечный кредит.

Здесь существенно больше нюансов. Большинство банков не дают деньги покупателям квартир, если те приобретают жилье с неузаконенным ремонтом. Однако бывают и такие случаи, когда банк соглашается на выдачу кредита в этой ситуации.

Продавец в таком случае ничем не рискует, кроме времени, затраченного на поиск согласного приобрести проблемную квартиру покупателя. Считается, что первый открыто реализует недвижимость с перепланировкой без согласования. В таком случае банк, страховая, а также занимающаяся оценкой формы, понимают, что ремонт не был согласован, но в то же время все равно кредит выдается.

С покупателем дела обстоят сложнее. Так, банк и страховщик выдают ипотеку только при условии, если новоиспеченный владелец сразу после покупки пройдет процедуру согласования. Данный пункт указывается в письменном договоре. Срок узаконивания, в течение которого нужно решить проблему с перепланировкой, обычно составляет полгода.

Как стоит продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ранее мы указывали на то, что при реализации квартиры с неузаконенным ремонтом главным образом рискует покупатель. Однако продавец подобной недвижимости может остаться у разбитого корыта, пытаясь найти того, кто ее купит.

Рынок недвижимого имущества большой, конкуренция среди продавцов высокая, и поэтому покупателя и так найти нелегко. Поэтому наилучший вариант — это согласование перепланировки квартиры перед проведением каких-либо сделок с ней.

Если ремонтные работы уже сделаны и жилищная инспекция еще не в курсе незаконных изменений (в плане БТИ нет никаких отметок), то можно сделать вид, что перепланировка только планируется. Это будет дешевле, чем согласовывать ее постфактум.

Составьте проект в проектной компании, закажите техническое заключение на перепланировку, соберите пакет документов и отправляйтесь в жилинспекцию.

После того как проект одобрят, нужно получить акт о выполненных работах — и незаконные действия будут узаконены, в результате чего квартира продастся гораздо проще.

Таким образом, продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно, однако это очень долго и крайне невыгодно. Проще согласовать. Стоимость узаконивания вы можете узнать с помощью калькулятора ниже.

06.09.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8027-kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения — советы юриста

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Владельцы жилплощади полагают, что процесс согласования переустройства квартиры требует колоссальных временных и финансовых затрат. В этом случае работает известная русская поговорка о том, что скупой платит дважды.

Незаконная перепланировка практически всегда приводит к наложению штрафа, но не это обходится дорого – собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Плюс ко всему придется оплатить судебные издержки и другие расходы.

Допускается ли продажа жилья с незаконной перепланировкой

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ, изменения конфигурации квартиры могут проводится только после согласования с жилищной инспекцией. Эти же нормативно-правовые акты регламентируют процесс сбора документации, а также указывают на разрешенные и запрещенные действия при переустройстве квартиры.

Помимо Жилищного кодекса РФ, вопрос перепланировки может регулироваться региональными нормативно-правовыми актами. Если переустройство объекта недвижимости проводилось в соответствии с законодательными нормами, оно будет считаться корректным.

Когда все изменения в жилплощади оформлены должным образом, продать квартиру можно без проблем. Сложности возникают в том случае, если процедура была проведена самовольно и никаких разрешительных документов получено не было.

Почему это является проблемой? Дело в том, что в процессе перепланировки могла быть изменена площадь помещений, а иногда создается угроза жизни и здоровью других жильцов (когда не были соблюдены строительные или противопожарные нормы). Известны случаи, когда в результате незаконного переустройства происходил обвал перекрытий многоквартирного дома, вследствие чего погибали люди.

Получается, что то, что обозначено в документах отличается от характеристик объекта по факту. Кроме того, новый собственник принимает на себя ответственность за нарушение строительных норм. Все это незаконно, поэтому по общему правилу продажа жилья с незаконной перепланировкой запрещена.

Утаить факт перепланировки без разрешения также нельзя. Рано или поздно покупатели обратят внимание на несоответствие. В этом случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, на том основании, что продавец не предоставил полной информации об объекте недвижимости. Введение покупателя в заблуждение незаконно.

Возможные способы продажи квартиры

Реализация имущества возможна одним из двух способов:

  1. Составление договора купли-продажи с оговоркой.
  2. Оформление перепланировки по закону.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Составление договора купли-продажи

Момент незаконной перепланировки необходимо обговорить с покупателями. Если они согласятся, то можно включить пункт об оформлении переустройства после государственной регистрации сделки.

В таком случае покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку и понести все расходы, связанные с этой процедурой. Однако в этом случае квартира продается дешевле. В некоторых случаях сумма скидки может достигать до 20 %.

Прежде чем выбирать этот вариант, необходимо просчитать, выгодно ли будет настолько снизить стоимость жилья. Довольно часто целесообразнее согласовать все изменения в квартире своими силами.

Кроме того, на этот вариант не смогут согласиться покупатели, которые оформляют квартиру в ипотеку. Банк не согласится выдать займ под залог проблемного жилья.

Оформление перепланировки

Эта процедура регламентирована в ст. 25-26 ЖК РФ. Алгоритм действий собственника следующий:

  1. Составление проекта в специализированной организации.
  2. Утверждение проекта в Роспотребнадзоре, МЧС, Газовой службе, СЭС, Ростехнадзоре, жилищной инспекции.
  3. Обращение в БТИ с предоставлением поэтажного плана дома и технического паспорта квартиры. На этих документах красными линиями наносятся требуемые правки.
  4. С технической документацией и проектом необходимо обратиться в архитектурно-строительный отдел муниципалитета. Там требуется подать заявление на разрешение проведения перепланировки.
  5. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  6. Вызов на дом сотрудника БТИ. Он произведет замеры и внесет корректировки в документы.

При значительных изменениях в квартире потребуется внести корректировки в Росреестр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр с заявлением. К заявлению прикладывается вся разрешительная документация, а также выписка из ЕГРН.

Когда согласования не требуется

Существует ряд строительных работ, на которые не требуется получать разрешения от уполномоченных органов. К таким разновидностям работ относятся:

  • косметический работ;
  • демонтаж встроенной мебели и оборудования;
  • перемещение оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов или лоджий, если при этом не меняется их площадь;
  • совмещение санузла в то случае, когда перегородка не является несущей стеной.

Технический план квартиры в этом случае практически не требует поправок, поэтому переоформление документов не требуется. При таких видах переустройства можно провести процедуру узаконивания по упрощенной схеме на основании эскиза.

Следует принять во внимание, что снос перегородки для объединения комнат квартиры является существенным изменением конфигурации. В этом случае по закону требуется согласование.

Что нельзя согласовать

Нормы действующего законодательства включают в себя недопустимые изменения. Если собственник допустил подобные действия в объекте недвижимости, ему придется заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий технической документации. Эти действия производятся за собственный счет.

Запрещенными действиями являются:

  • утепление застекленного балкона или лоджии посредством переноса отопительного оборудования или монтажа теплого пола с использованием отопительных коммуникаций или водоснабжения многоквартирного дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перемещение санузла или кухни в комнату, под которой находится жилое помещение;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • демонтаж несущих перегородок в любом месте квартиры;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • демонтаж газового или вентиляционного оборудования;
  • остекление балконов или лоджий, в том случае, когда они оборудованы пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока, когда объединяется балкон и другая комната.

В таких случаях жилищная инспекция направляет исковое заявление в суд. В результате разбирательства собственник будет привлечен к административной ответственности.

Особенности купли-продажи с незаконной перепланировкой

Несмотря на все сложности, квартиры с неузаконенной перепланировкой все же продаются. Причем это происходит как за наличные денежные средства, так и в ипотеку.

В том случае, когда приобретение осуществляется за наличные денежные средства, продавец абсолютно ничем не рискует. Однако этого нельзя сказать о покупателе. В документах на квартиру в такой ситуации никаким образом не фиксируется факт перепланировки. Это значит, что покупатель якобы сам совершил перепланировку без разрешения. Доказать при необходимости, что это было не так, очень сложно.

Когда квартира приобретается в ипотеку, банк, редко, но все же в некоторых случаях закрывает глаза на перепланировку, выполненную без разрешения. Однако тогда в договоре прописывается обязанность узаконить переустройство в ограниченное время.

Лучше всего для обеих сторон узаконить перепланировку до государственной регистрации права собственности. Тем не менее, это не всегда возможно. Бывают такие обстоятельства, когда квартиру нужно продать в срочном порядке.

В этом случае продавцу следует снизить цену и честно предупредить потенциальных покупателей о сложностях с документами. Покупателям с ипотекой рекомендуется сразу отказывать в оформлении договора, так как банк соглашается на подобные сделки крайне редко.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Это сделать крайне сложно, но с помощью опытного юриста задача значительно облегчится. Рекомендуем обратиться к специалисту как можно раньше. Получить бесплатную консультацию можно прямо сейчас.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: