Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

Содержание

Методика расчета кадастровой стоимости квартиры в москве

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

Определением кадастровой стоимости могут также заниматься независимые эксперты, выполняющие задание Росреестра на основе заключенного с ним госконтракта.

Кроме того, к услугам независимых экспертов может прибегнуть сам владелец объекта недвижимости, считающий кадастровую оценку некорректной.

Специалисты компании «Финконсалт-Центр» имеют необходимую квалификацию и многолетний опыт работы, благодаря чему быстро и максимально точно рассчитывают кадастровую стоимость любых объектов недвижимости.

Предоставляемый нами отчет о кадастровой оценке жилплощади является официальным документом, имеющим юридическую силу. Полученный в нашей компании отчёт об оценке вашего объекта недвижимости вы сможете использовать в качестве аргумента в арбитражном суде в случае, если будете подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Методы расчета кадастровой стоимости квартиры: как формируется и определяется

Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья. Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы. Знать кадастровую стоимость жилья необходимо в следующих случаях:

  • вступление в наследство;
  • когда Вы обращаетесь в банк для получения ипотеки;
  • обмен и дарение жилья;
  • если Вы собираетесь продавать или покупать жилье.

Как формируется кадастровая стоимость квартиры? Из чего складывается? Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры? Для того, чтобы определить этот параметр, берется во внимание:

  1. Земельный участок, на котором стоит дом.
  2. Сама квартира, ее тип, изношенность, размер.
  3. Регион.

Кроме необходимости определения размера имущественного налога, кадастровую стоимость рассчитывают ещё и для следующих целей:

  • для осуществления купли-продажи или других сделок, связанных с этим имуществом (кадастровая оценка указывается в договоре приобретения или отчуждения данного объекта недвижимости);
  • для решения спорных вопросов на суде или в других инстанциях;
  • для вступления в права наследования;
  • для разделения имущества в случае наличия двух или более собственников.

Как осуществляется расчет кадастровой стоимости квартиры? Ранее оценка квартир осуществлялась сотрудниками БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по методике, предложенной ещё в 1960 году.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

  • Оценка
  • Точная оценка недвижимости в России онлайн с помощью калькулятора даром, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости по адресу для последующей продажи. Элементарно оценить сколько стоит недвижимость и выгодно ли её покупать в данный момент. Срочная оценка стоимости недвижимости Россия в режиме онлайн стало идеальным способом определить оценочную стоимость объекта недвижимости.

Методика оценки основана на использовании базы объявлений, части справочников, и еще матриц, вносящих оценочные корректировки. Оценка недвижимости этим способом является расширением метода сравнительного анализа, что приносит видимые преимущества.

Внимание

Для старых строений 60-х годов, особенно в историческом центре, сумма может увеличиться в 5–6 раз. Как было упомянуто выше, оплата налога по новому расчету вводится постепенно, в течение 4-х лет, о порядке — читайте ниже. Поэтапный переход к новому размеру налога Статьей 408 НК РФ установлены правила расчета на переходный период до 2020 года.

Важно

Так, если в регионе была полностью завершена кадастровая оценка всех объектов недвижимости на начало 2015 года, то именно из нее теперь будет рассчитываться налог. Каждый год сумма увеличивается на 20 % от разницы между новой и старой суммой. В приведенном выше примере она составляет: 14 400 – 9176 = 5 224 (руб.).

При расчете понижающего коэффициента нужно иметь в виду, что он применяется, начиная с года перехода на новую систему. В таблице представлены суммы, которые владелец квартиры из нашего примера будет выплачивать до 2020 года.

Оценка недвижимости в россии онлайн

Что представляет собой кадастровая стоимость квартиры? Кадастровая стоимость квартиры — это условная цена жилплощади, показатель, рассчитываемый сотрудниками Росреестра в процессе проведения процедуры государственной оценки.

Полученная в ходе оценки стоимость объекта вносится в единый кадастровый реестр и пересматривается лишь раз в несколько лет. Кадастровая переоценка стоимости квартиры может быть проведена не чаще, чем один раз в пять лет.

Кадастровую стоимость жилья не стоит путать с рыночной ценой квартиры. Согласно российскому законодательству, кадастровая и рыночная стоимость должны быть максимально приближены друг к другу, но в реальности дело обстоит несколько иначе.

Рыночная цена является более гибким показателем, чем кадастровая стоимость, поскольку учитывает влияние спроса и предложения, а также других экономических факторов.

Оценка кадастровой стоимости квартир

Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета Это быстро и бесплатно!

  • Необходимость процедуры
  • Из чего складывается?
  • Порядок оценки стоимости
  • Методики расчета
  • Первая
  • Вторая
  • Третья
  • Четвертая
  • Самостоятельно
  • Примерная величина

О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и о ее отличии от кадастровой вы можете узнать из нашей статьи.

Необходимость процедуры Для чего нужен расчет кадастровой стоимости квартиры? Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья.

Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Эксперты подсчитали, что в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке (2% при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.) площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м.

В ЦАО по максимальной ставке налог будут уплачивать собственники квартир площадью более 1131 кв. м.

Площадь квартир, облагаемых налогом по повышенной ставке Округ 0,2% (20-50 млн рублей) 0,3% (50-300 млн рублей) 2% (свыше 300 млн рублей)ЮВАО 163,4 кв.

м 378,4 кв. м 2170,5 кв. мЮАО 153,9 кв. м 354,7 кв. м 2028 кв. мВАО 149,2 кв. м 343 кв. м 1958 кв. мСВАО 147 кв. м 337,5 кв. м 1924,8 кв. мСАО 140,1 кв. м 320,3 кв. м 1821,8 кв. мСЗАО 135,1 кв. м 307,9 кв. м 1747,1 кв. мЗАО 123,8 кв. м 279,6 кв. м 1577,6 кв. мЮЗАО 120,4 кв. м 271 кв. м 1526,3 кв. мЦАО 94,1 кв. м 205,2 кв. м 1131,1 кв.

Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета

О том, как заказать кадастровый паспорт квартиры на сайте Росреестра или Госуслуг, вы можете узнать на нашем сайте.Третья Определение кадастровой стоимости квартиры по бумажному кадастровому паспорту. Его Вы можете получить в БТИ. Если же он у Вас уже устарел, то закажите его в электронном виде (см. Второй способ), распечатайте на принтере и пользуйтесь.

Узнайте из наших статей о том, как заказать кадастровый паспорт квартиры через МФЦ, а также о том, какие документы потребуются для его получения и сколько он будет стоить.

Четвертая Если срочно требуется официальный документ с печатью о том, какая кадастровая стоимость квартиры, для банка или там, где его нужно предъявить, то Вам придется заказывать кадастровую справку.Узнайте, где у Вас в городе или районном центре находится Федеральная Служба Кадастра и Картографии (обычно в Администрации города или поселка).

Кадастровая стоимость, в отличие от инвентаризационной, максимально приближена к рыночному значению и, чаще всего, соответствует действительности. Расчет кадастровой стоимости квартиры основывается на следующих факторах:

  • средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в данном городе или регионе;
  • времени сдачи в эксплуатацию жилого здания, в котором находится данная квартира (у старых домов выше степень износа и, как следствие, ниже стоимость);
  • расположении квартиры (учитывается престижность не только дома и этажа, но и района, в котором находится данный объект недвижимости);
  • площади жилья;
  • технических характеристик жилья;
  • экономической ситуации в целом.

В каждом конкретном случае кадастровую стоимость объекта недвижимости определяют сотрудники Росреестра, используя, как правило, усредненные методы оценки.

Квартира расположена в Москве. При расчете нам важны следующие параметры:

  • Площадь — 100 кв. м.
  • Инвентаризационная стоимость — 8 млн руб.
  • Кадастровая стоимость — 12 млн руб.

В 2015 году (за 2014 год) собственник заплатил за квартиру 9 176 руб., исходя из инвентаризационной стоимости: 8 млн * 0,1 % (налоговая ставка на жилое помещение).

Новая формула расчета налога на квартиру: налог = (КС – налоговый вычет) * налоговая ставка * размер доли, где КС — кадастровая стоимость, а налоговый вычет рассчитывается путем умножения стоимости 1 м2 на 20 м2. Таким образом, получаем следующий расчет: (12 000 000 – 2 400 000*) * 0, 0015** * 1 = 14 400 руб.

Читайте также  Строительные шумы в квартире до какого времени

*вычет — (12 000 000/100 (м)) * 20 **ставка налога — 0,15 % В приведенном примере размер налога вырос в 1,5 раза, потому что дом относительно новый (оценка БТИ 2010 года).

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/metodika-rascheta-kadastrovoj-stoimosti-kvartiry-v-moskve/

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как она исчисляется?

Подготовка нового законопроекта о едином налоге на недвижимость подогрела интерес к кадастровой стоимости. По новым правилам именно эта величина будет являться базой для расчета налоговых отчислений владельцев недвижимого имущества в бюджет. Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать? Чем она отличается от инвентарной? Разберемся в этих непростых вопросах.

Кадастровая стоимость: основное понятие и сфера применения

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная специальным органом – Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Ее величина максимально приближена к рыночной.

Она является базой для исчисления налогов, связанных с реализацией объектов недвижимости. Ранее для этих целей использовалась инвентарная стоимость. Ее величина значительно меньше кадастровой, что приводило к недополучению бюджетом налоговых средств.

Основополагающая величина понадобится при вступлении в наследство, оформлении жилищного кредита и для определения обязательных взносов по договорам дарения и мены.

Кадастровая стоимость не является постоянной величиной. Она меняется под воздействием разных причин. Среди них основными являются:

  • Окончание пятилетнего срока с момента последней оценки недвижимости. Новая кадастровая стоимость может быть как больше предыдущего показателя, так и меньше.
  • Изменение стоимости недвижимости в районе. Например: ее снижение из-за возведения промышленного завода. Данные факторы напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта.
  • Переоценка стоимости жилья. Возникает по решению суда. По судебному решению кадастровая стоимость может быть пересмотрена.

Способы определения кадастровой величины

Владельцам недвижимости необходимо знать не только, что такое кадастровая стоимость квартиры, но и методы ее определения. Это позволит избежать спорных ситуаций при реализации квартиры или уплате очередных налогов.

Для расчета стоимости применяются методы массовой оценки. Если по каким-то причинам их использование для конкретного объекта недопустимо, то показатель будет равным рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Кадастровая стоимость жилья сильно различается по России. Для сравнения: средний кв. метр по кадастровой оценке в стране составляет около 32 тысяч рублей, в столице – он выше более, чем в 5 раз (около 166 тысяч рублей). Основным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местный рынок недвижимости.

Кадастровая оценка предполагает анализ рынка недвижимости и изучение основных ценообразующих факторов. Для этого эксперты выделяет определенные группы недвижимости со сходными ценообразующими факторами и техническими характеристиками. Кадастровая стоимость жилья зависит от группы, в которую оно попало (то есть от факторов, которые в большей степени схожи с представителями определенной группы).

На практике используются следующие методы:

  • Сравнительный. Максимально точно определяет рыночную стоимость объекта. Оценщик внимательно изучает и рыночную информацию о сделках с недвижимостью и параметры конкретного объекта. По полученным сведениям он определяет квартиру в одну из групп.
  • Затратный. Метод используется для объектов незавершенного строительства, в том числе жилья в недостроенной новостройке. При кадастровой оценке эксперт учитывает цену расходных материалов, стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, цену за подключение к коммуникациям и т.д.
  • Доходный. Применяется, если информации о сделках с недвижимостью на рынке не достаточно. Этот метод учитывает среднюю арендную плату, расходы на обслуживание объекта и другие факторы.

Независимый оценщик может самостоятельно выбрать методы определения стоимости конкретного объекта.

Результаты оценки страхуются в рамках юридической ответственности, на них никто не может повлиять.

Результаты изучаются представителями экспертной комиссии. Если они не выявят нарушений, то сведения передаются в Единый Росреестр. Данные в этой структуре должны обновляться не реже одного раза в пять лет (в соответствии с законодательством).

Как получить сведения о кадастровой стоимости

  • Получение информации на сайте Росреестра. Достаточно на ресурсе выбрать пункт «ГКН» (государственный комитет недвижимости), ввести адресные данные объекта и нажать кнопку «Сформировать запрос». Информация на сайте может быть устаревшей или вовсе отсутствовать.
  • Изучение кадастрового паспорта. В нем есть специальная графа «Кадастровая стоимость».
  • Получение сведений в Кадастровой палате. В этом случае необходимо обратиться в соответствующий орган, чтобы написать заявление. При себе необходимо иметь: удостоверение личности; доверенность (если запрос осуществляет доверенное лицо); документы, подтверждающие право собственности на квартиру; поэтажный план жилья (это часть технического паспорта); экспликация.

Важно! В паспорте, полученном до 2012 года, стоимость может быть не проставлена или указанная будет уже неактуальна.

Копии документов сверяются с оригиналами, и регистратор предоставляет заявителю расписку об их получении. Получить справку о кадастровой стоимости можно через 5-7 дней. Госпошлина для частных лиц составляет 200 рублей.

Если стоимость завышена

Владельцам недвижимости необходимо знать, что такое кадастровая стоимость квартиры и из чего она складывается. Совсем не редкостью являются ситуации, когда данная величина завышена. Соответственно, повышается сумма налога, которую собственник должен оплатить за квартиру.

Существует два способа решения проблемы: внесудебный и судебный. В первом случае владелец должен заказать оценку недвижимости в независимой компании и подать заявление в Кадастровую палату. Полученные сведения передаются в специально созданную экспертную комиссию. Срок рассмотрения обращения не превышает одного месяца.

По его результатам заявителю отправляется решение о состоянии его требования. Если был получен отказ, то его можно обжаловать в Арбитражном суде. При удовлетворении требований в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.

Судебный способ является дополнением к внесудебному. Если права заявителя были нарушены, то в течение трех месяцев с момента получения информации о нарушении он может подать иск в суд.

Важно! Подача иска в суд без первоначального обращения в экспертную комиссию не имеет законной силы. Документ может быть оставлен органами власти без рассмотрения.

Итак, недостаточно одних теоретических знаний, что такое кадастровая стоимость квартиры. Это не позволит отстоять свои права в спорных ситуациях с начислением налога. Важно понимать весь механизм оценки реальной цены жилья и учитывать все факторы ценообразования.

Источник: https://domananeve.ru/info/poleznoe/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-osnovnoe-ponyatie-bazy-dlya-ischisleniya-edinogo-naloga-na-nedvizhimost.html

Порядок расчета кадастровой стоимость квартиры

Люди, обладающие собственным жильем, часто хотят узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, ведь в жизни могут возникнуть ситуации, делающие этот вопрос актуальным.

Для того чтобы получить ответ, сначала нужно узнать, что такое кадастровая стоимость квартиры, о том, как она считается, из чего складывается кадастровая стоимость, о местах, где этот расчет можно произвести и от чего зависит, изменится ли этот показатель.

Понятие

Что же такое кадастровая стоимость квартиры, как лучше охарактеризовать данное определение и откуда оно берется?

Это специальная цена недвижимости, которая действует на рынке, определяется и формируется государственной кадастровой службой и кадастровой палатой.

Как правило, кадастровой ценой считается общий эквивалент цены всякой недвижимой единицы. Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, и сделать это правильно, необходимо брать в учет главные величины, использующиеся в подобных расчетах.

Кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается

  1. Год постройки здания. Чем сам дом старше, тем более низкой будет стоимость квартиры, а значит, она снизится и в кадастре. Наиболее дорогие категории – новостройки. Цена жилплощади также зависит от сделанного капитального ремонта при замене всех старых коммуникаций.
  2. Размер жилплощади. Цена рассчитывается по цене квадратного метра.
  3. Инфраструктура вокруг.

    Считаются все общественно значимые места, расположенные рядом с жильем, ситуация с общественным транспортом, магазины, торговые центры и т.д. Это очень сильно влияет на то, как определяется кадастровая стоимость.

  4. Средняя цена квадратного метра жилплощади в этой местности.

    Например, в центре Москвы или Санкт-Петербурга квартира будет стоить намного дороже, чем в центре провинциального города, а значит, изменится и стоимость в кадастре.

Территориальный коэффициент очень значим: в границах определенной области  цена квартир может разниться, но стоимость в кадастре не равна стоимости на рынке, ведь в первом случае не учитывается нынешнее экономическое положение. Рыночная цена существенно зависит от спроса и предложения в конкретном районе, а этот показатель крайне нестабилен.

Когда изменяется

Изменение кадастровой стоимости дома может происходить в следующих ситуациях:

  • с момента оценки прошло пять лет;
  • в районе кардинально поменялись цены на недвижимость;
  • собственника не устраивает существующий показатель, и он подает иск в суд. При положительном решении цена поменяется.

Для чего она нужна

Показатель цены квартиры в кадастре необходим для того, чтобы посчитать суммы налоговых выплат за нее. Эта цифра рассчитывается посредством федеральной автоматизированной кадастровой службы. Расчет осуществляется на основании сведений о недвижимом объекте, которые существуют в кадастре, а также на базе специальных алгоритмов.

Еще не так давно в России почти все операции, касающиеся недвижимости, реализовывались на основе рыночных и инвентаризационных цен. Формирование первой никак не зависело от государства, а вторая и вовсе определялась так, что была очень далека от реальности. Из-за этого и было введено понятие кадастровой стоимости.

Она используется и в тех ситуациях, когда квартира наследуется, тогда, когда оформляется ипотека в банке, когда нужно определить нужные выплат для совершения обмена или дарения объекта.

Описываемый параметр является основой для вычисления любых его особенностей, которые выражаются в финансовом эквиваленте, связанном с квартирой.

 Кадастровая стоимость земли или другого имущества – нестабильный показатель, систематически изменяющийся в сторону возрастания.

Кадастровая и инвентаризационная – в чем разница

Кадастровая стоимость квартиры представляет собой цену объекта, формируемую уполномоченным ведомством при помощи проведения официальной оценки согласно существующим правовым актам, регламентирующим процедуру оценивания.

Оценочные положения определены Федеральными законами и всяческими правительственными постановлениями о кадастровой оценке.

Привычная населению страны, но устаревшая и далекая от современности инвентаризационная цена, полностью заменена кадастровой стоимостью квартиры – она близка к цене недвижимости на рынке и применяется для того, чтобы рассчитать суммы налоговых выплат.

Расчет

При расчете этой разновидности стоимости недвижимой единицы используются конкретные индивидуальные нюансы и факторы:

  • средняя цена квадратного метра, определяющаяся в каждом конкретном регионе;
  • год постройки здания;
  • размеры средних заработных плат;
  • экономические параметры рыночного сегмента, которому принадлежит недвижимый объект;
  • близость к центру города и общая популярность района.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка или иного объекта? Для этого применяется специальная формула установления стоимости квартиры, а также иные коэффициенты. При использовании методов массовой оценки учитывается не столько отдельная жилплощади, и даже не улица, а сразу несколько районов.

Регулярность осуществления комплексных расчетных и оценочных работ  также различается в зависимости от местности, но они проводятся не реже, чем раз в три года. Сведения о проведенных работах находятся в общем доступе и размещаются на официальных сайтах исполнительных ведомств.

После выполнения работ результаты направляются заказчику, то есть органу власти. Как только показатели кадастровой стоимости квартиры будут утверждены, они направляются в налоговые органы.

Здесь происходит расчет имущественного налога касательно каждой недвижимой единицы.

С учетом особенностей формирования стоимости в ГКН можно утверждать, что итоги расчета – сильно усредненные величины, не отражающие действительную стоимость жилья.

Исходя из исследования показателей кадастровой цены в разных регионах, напрашивается вывод о том, что они значительно превышают цену жилья на рынке, что становится причиной возникновения неприятных последствий:

  • устанавливается повышенный имущественный налог, из-за чего владельцы квартир, расположенных в старых зданиях, получают квитанции, сопоставимые с теми, что приходят в элитные дома;
  • повышаются цены на вторичном рынке недвижимости, т.к. продавцы ориентируются на значение стоимости недвижимости во время распоряжения собственностью.

Почти сразу с того момента, как кадастровая стоимость  объекта недвижимости начала действовать, хозяева квартир стали обращаться в суд для оспаривания указанных цифр. Сформировавшаяся практика заставила государство предусмотреть процедуру оспаривания стоимости недвижимости в кадастре по закону.

Процедура оспаривания

цель оспаривания кадастровой стоимости земли, частного дома или квартиры – приведение этой цены в соответствие с действительной ценой данного объекта на рынке. Это даст возможность снизить сумму налоговых выплат.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрено  два способа оспаривания неверных стоимостей:

  • посредством обращения к уполномоченной территориальной комиссии, рассматривающей споры о кадастровой оценке недвижимых единиц;
  • посредством обращения в суд, подав иск о приравнивании двух показателей кадастровой стоимости земельного участка, дачи, дома или квартиры.

Важно! Если оспариванием стоимости квартиры в кадастре занимаются юридические лица, они обязательно должны пройти через два этапа подачи иска. Гражданам необязательно обращаться в уполномоченную комиссию, они могут сразу идти в суд.

Чтобы оспорить неверные показатели в кадастре, следует представить суду доказательства  несоответствия кадастровой стоимости объекта его цене на рынке. Для этого нужно заказать независимому эксперту-оценщику отчет о рыночной цене квартиры или же провести кадастровые работы касательно единицы недвижимости, вызвав кадастрового инженера.

Если в представленной документации явно представлено, что кадастровая и рыночная величины существенно не совпадают друг с другом, судебным органом выносится решение о признании равенства двух данных показателей. Это решение распространяется именно на конкретную недвижимость, а для прочих площадей в многоквартирном здании существующая стоимость в кадастре будет иметь силу до момента ее оспаривания.

Как только судебный акт вступил в силу, он направляется в:

  • исполнительное ведомство, которое должно внести новые изменения в официально опубликованные сведения;
  • Росреестр, учитывающий новые данные в своей информационной базе;
  • ФНС, производящую расчет налоговых выплат по жилплощади согласно ее новой цене в кадастре.

Оспаривание стоимости недвижимого объекта в кадастре не обладает обратной силой, поэтому определенный в суде показатель будет устанавливаться только с начала нового периода расчета. При дальнейших начислениях налоговых выплат ФНС обязана использовать новую величину цены.

Во время расчетов стоимости квартиры в кадастре применяются очень грубые и поверхностные математические модели, не отражающие действительность.

Даже если в возбуждении дела по этому вопросу будет отказано или же истцу придет уведомление об отказе в удовлетворении иска, можно подавать заявку о признании незаконности постановления.

При втором пересмотре можно рассчитывать на снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году.

Источник: https://kvadmetry.ru/kadastr/kak-rasschityvaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры — Юридическая консультация

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

  • внутренних отделочных работ;
  • имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

  • собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
  • администрация города или субъекта;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

  • адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
  • размер;
  • степень износа;
  • тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
  • наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.

Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку;
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.

Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

  • информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
  • установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

  • в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
  • в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.

Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений.

Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Источник: https://afina777.com/kak-rasschityvayut-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry/

Что такое кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается?

Еще совсем недавно операции с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации проводились, основываясь на двух ценовых величинах: инвентаризационной цене и рыночной цене.

Но смеем заметить, что обычно инвентаризационная цена не отличалась объективностью, а рыночная формировалась вне ведения каких-либо государственных инстанций. Поэтому было решено ввести такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости.

Как раз данная величина была призвана являться определяющим фактором для налогов и сборов, которые связаны с пользованием и отчуждением недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена на объект недвижимости, рассчитываемая со стороны уполномоченной организации посредством осуществления кадастровой оценки согласно действующему законодательству, регламентирующему правила и алгоритм проведения таковой.

Положения по оценке регламентируются законами Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами Правительства нашего государства, которые касаются оценивания.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается с целью дальнейших расчетов по налогообложению объекта недвижимости.

По факту, на сегодняшний день обыденная и привычная, однако, морально устаревшая инвентаризационная стоимость Бюро технической инвентаризации была заменена на кадастровую оценку, как наиболее приближенную к рыночной.

Во время проведения оценки, принимались во внимание такие факторы, как:

  • финансово-экономическая ситуация в регионе;
  • расположение квартиры;
  • какова дата построения дома;
  • какова площадь объекта недвижимости;
  • строительные материалы, которые были использованы при строительстве.

По регионам в отделах Росреестра до 2017 года по каждому из объектов недвижимости заводился паспорт (кадастровый), который содержал весь спектр параметров, имеющих значение для установления стоимости.

На настоящий момент, эти параметры отменены, однако, данные, содержащиеся в данных параметрах, находятся в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следует рассмотреть базовые сведения из них.

Фактор 1. Площадь объекта недвижимости

Тот фактор, который выступает определяющим в формировании кадастровой стоимости объекта недвижимости, оказывает влияние на ее рыночную стоимость. Что же самое основное? Естественно, площадь квартиры. Ее величина прямо пропорциональная дороговизне квартиры.

По данной причине, вполне закономерным будет тот момент, что кадастровая стоимость квартиры с площадью в 200 м2 будет ощутимо выше, нежели двухкомнатная квартира в какой-нибудь тесной «хрущевке».

Следует понимать, что приобретая большой дом, в список текущих расходов на его содержание нужно будет внести довольно значительную налоговую сумму.

Фактор 2. Год возведения объекта и этаж расположения квартиры

Как правило, старая квартира будет стоить дешевле аналогичной по площади новой, если, конечно же, речь не идет об антиквариате, например.

По данной причине, дата возведения дома, в котором находится квартира, непосредственно оказывает влияние на кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

Однако заметим, что на указанный показатель также влияет ряд иных факторов, а потому не редки случаи, когда жилплощадь в доме старой постройки стоит больше подобной в новом доме, причем в разы.

Фактор 3. Среднестатистическая стоимость 1 м2 в регионе

Стоимость жилья имеет некоторые отличия, в зависимости от территориального, а точнее – регионального расположения.

Например, для Тюмени средняя стоимость 2-комнатной квартиры составляет порядка 2,8 миллиона рублей, а в г. Курган, расположенном всего-то в 200 км., уже будет стоить 2,3 миллиона рублей.

Располагая этими сведениями, власти регионов каждый квартал определяют среднюю цену за 1 м2.

Данный показатель применим для различных целей: при выделении жилплощади в рамках государственных программ, в ходе предоставления субсидий, при государственных вложениях (инвестициях) в строительство, в том числе и для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Фактор 4. Экономические условия региона

По какой причине в соседствующих областных центрах может быть разительно отличающаяся цена на аналогичное жилье?

Касательно Тюменской области, следует отметить, что данный регион является нефтегазоносным, а потому в нем имеется оборот большего объема финансов, более высокий уровень заработной платы, нежели в том же Кургане и львиной доле других населенных пунктов.

Как это ни грустно, но заложниками данной ситуации становятся простые граждане, которым приобрести жилплощадь в черте областного центра – мечта из категории несбыточных.

Кроме того, для тех граждан, которые все же имеют объекты недвижимости, приходится платить высокие налоговые сборы по причине соответствующей высокой кадастровой стоимости недвижимости.

Фактор 5. Насколько дом удобно расположен, а также какова транспортная развязка данного района (квартала)

Какие аспекты в расположении дома влияют на стоимость жилья в нем:

  • насколько дом удален от центральной части населенного пункта;
  • насколько развита инфраструктура в данном конкретном районе города (имеются в виду учебные заведения, места развлечения и отдыха, медицинские учреждения);
  • насколько благоустроена придомовая территория (для новых жилищных комплексов характерно довольно скудное благоустройство, поэтому объекты недвижимости немного дешевле);
  • есть ли парковочные места в непосредственной близости к дому;
  • удобна ли транспортная развязка (близки ли остановки и станции метро, а также есть ли возможность добраться до центра города без пересадок).

Аналогичные факторы учитываются и оценщиками при проведении оценивания рыночной стоимости квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, по которому имеется лишь адрес, реально посредством нескольких вариантов.

Первым и наиболее современным из них будет выступать онлайн-сервис на официальной страничке Росреестра в интернете.

Располагая всеми имеющимися данными по объекту (имеется в виду название населенного пункта, улица, номер дома и, непосредственно, квартиры), введя их в соответствующие поля для поиска, вы получите возможность узнать нужную информацию.

Для собственника жилплощади, который имеет кадастровые документы на таковую, в принципе, не нужно искать эти сведения, поскольку они обозначены в данной документации.

Одной единственной преградой может послужить тот факт, что эта стоимость подвергается перерасчету в Росреестре каждые 5 лет, а потому документы может потребоваться снова заказать.

Каким образом узнать кадастровую стоимость жилплощади посредством обращения в Росреестр?

Если для вас необходимо не только располагать примерными сведениями о стоимости квартиры, но и обладать официальным документом, то вам предстоит обратиться в территориальное подразделение Росреестра.

Для получения выписки из Росреестра, можно действовать согласно любому из ниже предложенных вариантов:

  • Лично прийти в отделение, взяв с собой паспорт, документацию на недвижимость;
  • Написать заявление, приложить копии документов по квартире и направить почтовым отправлением;
  • Занять очередь посредством посещения сайта «Госуслуги» или аналогичного интернет-ресурса, после прийти в назначенное время и не ждать очереди;
  • Обратиться за получением услуги в соответствующую фирму, которая оказывает посреднические услуги при получении необходимой документации.

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости

Алгоритм по расчету налога:

  • Берем во внимание кадастровую стоимость;
  • Устанавливаем площадь объекта недвижимости (сведения можно как взять из документов, так и собственноручно измерить рулеткой и воспользоваться калькулятором);
  • Далее делим стоимость на площадь, получая, таким образом, удельный показатель;
  • Из числа общей площади квартиры вычитаем 20 м2, за которые не взимается налог;
  • Полученный результат следует умножить на ранее полученный нами удельный показатель;
  • Та сумма, которую мы получили, должна умножиться на налоговую ставку (ориентировочно — 0,1%), размер которой узнается в документах нормативного характера.

Итого, полученный результат и станет нужной ориентировочной суммой, необходимой для уплаты.

Не стоит забывать о наличии у некоторых граждан налоговых льгот, что также может повлиять на размер налога на недвижимость.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-iz-chego-ona-skladyvaetsya.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: