Что значит переуступка при покупке квартиры

Содержание

Что такое переуступка квартиры в новостройке и долевое участие

Что значит переуступка при покупке квартиры

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию. В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности. Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент.

Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли.

Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки.

При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга.

Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

  1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
  2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга.

Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком.

Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

  1. Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
  2. Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
  3. Заключается сделка.

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

  1. Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
  2. Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия. Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов.

Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии. Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.

: покупка жилья по переуступке

Источник: https://sovets.net/6783-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroike.html

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Последние изменения: Январь 2019

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Понятие: субъекты цессии

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.
Читайте также  Пенсионерка купила квартиру как получить налоговый вычет

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Что такое переуступка квартиры в новостройке: риски и подводные камни

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем.

Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта.

В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Читайте также  Замер уровня шума в квартире роспотребнадзор стоимость

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика с чистовой или черновой отделкой, а также важные изменения в долевом строительстве в 2019 году.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke.html

Переуступка прав: особенности сделок

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке.

Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Что значит переуступка при покупке квартиры

20.05.2018

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Покупка квартиры по переуступке

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Переуступка квартиры в новостройке

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Переуступка права на квартиру

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Большинство людей не могут разобраться в юридических тонкостях подобных формулировок. Если с договором купли-продажи недвижимости более-менее понятно и то возникает масса вопросов и еще большая масса ошибок при оформлении, когда кто-то пытается заключать договора без участия юристов и нотариуса. Что уж говорить о такой мудреной и редкой формулировке как «переуступка».

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан

  1. прошедший регистрацию договор долевого участия.
  2. Подписанный договор уступки.
  3. Письменное согласие застройщика о совершении перехода права и переводе долга, если таковый имеется.
  4. Нотариальное согласие супруги продавца. Еще может быть брачный договор, судебное решение. Если брака не было, просто пометите на заявлении «в браке не состоял».

  5. Ипотечный договор и сопутствующие бумаги, если банк финансирует мероприятие.
  6. Пошлина за регистрацию (2000 р. – если 1 человек приобретает право, делится на количество участников-покупателей).
  7. Заявление от каждой стороны, заводится специалистом приема.
  8. Нотариальная доверенность, если имеются представители.

Читайте также  Образец объявления о продаже квартиры от собственника

Читать еще —>  Скачать договор посуточной аренды квартиры

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

Даже частично или полностью оплаченный пай не передается фактически по договору: паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и заново вносится пайщиком, вступающим вместо него в кооператив. Кроме того, невозможно передать уплаченные вступительные, целевые и дополнительные взносы (их даже не возвращают при выходе из кооператива).

Что значит переуступка при покупке квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: http://firstjurist.ru/razdel-imushhestva/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiry

Переуступка квартиры в новостройке в 2019 году — что это такое, прав собственности в новостройке, СПб, подводные камни

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

Необходимые термины

Цессия Переуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств.

Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена.

Но вправе также требовать передачи жилого объекта

Стороны Цессионарий (покупатель) и цедент (продавец, дольщик)

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Можно купить недвижимость по более низкой цене Строящийся дом будет стоить на 50% дешевле
Можно заработать Так как позднее права собственности можно продать дороже

Минусы:

Собственность на квартиры будет получена Когда строительные работы завершаться, а дом будет сдан в эксплуатацию
Если соглашение будет расторгнуто То обратно можно вернуть только ту сумму, что была уплачена при подписании соглашения
Остается риск того, что застройщики ранее уже дали согласие на оформление недвижимости иным лицам А значит, права требования будут у первоначального покупателя
Можно потерять вложенную сумму Если застройщик окажется неблагонадежным

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

Согласно законодательству:

  1. Права требования нужно документально удостоверить.
  2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
  3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
  4. Договор подлежит регистрации.
  5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

  • уступка по соглашению долевого участия;
  • предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

  • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
  • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
  • получить согласие третьих лиц;
  • снять обременения;
  • подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Стоит пересмотреть документы застройщика
  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

  • паспорта сторон;
  • первичное соглашение;
  • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
  • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор
Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Важно при оформлении:

Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделке Платежки, соглашения, дополнительные документы
Покупатель проверяет предоставленные документы Чтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

  1. Он должен быть письменным.
  2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
  3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
  4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
  5. Указывают сумму.
  6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

  • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
  • описание квартиры;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • порядок и сроки расчетов;
  • дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Сделка может быть признана недействительной Причины этого различные, и поэтому обязательно в соглашении прописывайте сумму, что передана продавцу
Частое явление — двойная продажа Такое мошенничество распространено по всем регионам

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работы В итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах
Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проекта Тогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика
Если есть риск того, что строительная компания станет банкротом Дольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия:

  • уголовная ответственность дольщика;
  • признание сделки недействительной;
  • отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

  • сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
  • проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
  • осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
  • уточните, на какой стадии строительства находится здание;
  • подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
  • осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Необходимо будет уплатить обязательные взносы Если такое обязательство не исполнил продавец по договору долевого участия
Стоит внести плату за подготовку соглашения Уступки прав долевого участия
Стоимость квартиры Со временем может вырасти
Нужно платить нотариусу, который заверит документ А также за регистрацию договора в государственном органе, заплатить налоги

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Купить недвижимость, заключив договор переуступки, не трудно. Статистика показывает, что 30% сделок с недвижимостью в СПб и других регионах оформляется таким способом, ведь такое жилье будет дешевле.

И инвесторы — как граждане, так и юридические лица. Но стоит помнить об основных особенностях сделки. Это позволит избежать неприятностей и свести риски к минимуму.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: